href="#n_10" type="note">[10]Компании ООО «К» и ООО «Ч» участвовали в публичных торгах по приватизации нежилого помещения площадью 209,9 кв. м. Начальная цена аукциона была определена на основании независимой оценки, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м площади объектов-аналогов, умноженной на площадь приватизируемого нежилого помещения. Победителем торгов стало ООО «Ч».
Однако впоследствии выяснилось, что 41,3 кв. м из 209,9 кв. м представляют собой пристройку, на которую не зарегистрировано право собственности Российской Федерации, и подлежат исключению из договора.
ООО «Ч» потребовало внесения в договор купли-продажи соответствующих изменений (в части площади нежилого помещения и в части цены).
В свою очередь, ООО «К» заявило, что такое последующее изменение условий договора оказало существенное влияние на формирование цены объекта и соответственно на результаты аукциона, так как, в случае если бы начальная цена объекта была ниже, результаты аукциона могли бы быть иными.
В связи с этим ООО «К» обратилось в суд с иском о признании торгов и договора недействительными.
Результат: судебные инстанции согласились с доводами ООО «К», в результате чего торги и договор были признаны недействительными.
Поэтому если продажа недвижимости может осуществляться только через торги[11], то, согласно п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, условия заключенного договора купли-продажи недвижимости могут быть впоследствии изменены сторонами только:
1) по основаниям, прямо установленным законом, или
2) в случае, если изменение договора не повлияет на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
При этом в качестве таких условий судебной практикой признаются:
• предмет договора, т. е. само недвижимое имущество, причем речь не только об изменении объекта, но и об изменении описания его существенных характеристик (адреса, площади, бонитета (для земельных участков сельскохозяйственного или лесного назначения), этажности, года постройки, количества комнат или помещений (для объектов капитального строительства) и т. д.);
• внесение в договор или исключение из него информации о существующих обременениях или ограничениях в отношении продаваемой недвижимости и обязанностей по их соблюдению;
• порядок и сроки уплаты цены;
• внесение или исключение положений об обеспечении обязательств продавца или покупателя;
• другие условия, прямо оговоренные законом как существенные.
В результате возникает ситуация, при которой лицо, продающее недвижимость с торгов (сам продавец или организатор торгов), фактически единолично определяет условия договора купли-продажи. При этом (что вполне логично) он (продавец или организатор торгов) устанавливает их максимально выгодными и удобными для себя, совершенно не заботясь
Подробнее см.: часть IV, вопрос 2.2 «Какие бывают торги в зависимости от обязательности проведения торгов?».
