исторического архива г. Москвы (ЦИАМ – ф. 277. Московский земельный банк, ф. 278. Нижегородско-Самарский земельный банк, ф. 280. Ярославско-Костромской земельный банк).
Беря на себя смелость воссоздать историю земельных банков в России с середины XVII в. до начала XX в., автор далек от мысли, что сможет разрешить все вопросы, связанные с особенностями поземельного кредита и его влияния на экономику России в этот период. Автор надеется, что данная книга, являющаяся итогом многолетнего труда, не только будет служить разрешению научных проблем, но привлечет внимание тех, кто интересуется экономической историей, и даже тех, кто непосредственно, на практике занимается организацией ипотеки в современной России.
Часть I
Ипотека в феодальной оболочке
Глава 1
Начало ипотеки в России (XV – первая половина XVIII в.)
1.1. Средневековая ипотека в России (XV–XVII вв.)
В средневековой России, как и повсюду в Европе, распространение ипотеки было связано со становлением ростовщического и торгового капитала, с одной стороны, и развитием феодального землевладения – с другой. Отличие России от Европы в этом отношении заключалось в том, что в первой данные процессы отставали по времени и выступали в более архаичных формах. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко практиковался еще в XV в., в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Это было связано с тем, что с середины XV в., вследствие хозяйственного оживления в стране и интенсивного развития различных форм феодальной собственности, растет интерес феодалов к земле. Сохранившиеся частноправовые акты (закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и др.) свидетельствуют о возрастании ценности земли в феодальном обществе и обострении борьбы за нее. Закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без процентов) под залог недвижимого имущества, являются едва ли не самыми распространенными среди этих актов[63].
В России, в отличие от ряда других феодальных государств Европы, не было иностранных купцов, которые бы специализировались на ростовщически-кредитных операциях (собственники ломбардов в Англии в XIV–XV вв., еврейские и германские купцы во многих странах средневековой Европы в XV–XVI вв.). Представителями ростовщического капитала в России выступали отечественные купцы, еще чаще – крупные землевладельцы, накопившие большие состояния, а также монастыри[64]. Кстати, и купцы, и крупные землевладельцы могли выступать как «банкирами», так и заемщиками. Это свидетельствует о том, что ростовщическая деятельность в то время еще не выделилась в самостоятельную предпринимательскую сферу, хотя и приносила приличный доход.
Безусловно, выдачу ростовщиками ссуд под залог недвижимого имущества (и прежде всего земли) нельзя считать ипотекой в полном смысле этого слова, так как
