el conflicto con seguridad y justicia, procedimiento por demás sencillo y que evita formalidades innecesarias, pero sí brinda las garantías fundamentales procesales.
Valga insistir en que no se había promulgado la nueva Constitución que desarrolló ampliamente los nuevos postulados y garantías fundamentales, como antes expresáramos.
Sin embargo, posteriormente, y ante el imperio de la nueva Constitución (1999), se dicta una nueva legislación sobre la misma materia (2011), en concreto en el ámbito del arrendamiento de vivienda que se extendió en su aplicación a otras figuras contractuales, haciendo la salvedad de que no cuestionamos la protección a la vivienda —derecho humano fundamental—, sino el tratamiento legal del procedimiento previsto para dirimir las controversias, lo cual trataré de resumir e ilustrar en el siguiente caso ventilado en los tribunales de nuestro país, uno de los tantos que nos toca ver a diario en el ejercicio de la profesión como abogado litigante.
Amparados naturalmente en el secreto profesional, es obvio que los nombres de las personas involucradas han sido objeto de reserva, aunque son fieles en todas sus partes los hechos citados y las fechas para ilustrar con ejemplos la realidad a la cual hacemos referencia:
Es el caso de la señora A, quien reunió cierta cantidad de dinero como producto del esfuerzo de su trabajo y optó por un crédito habitacional para así celebrar con el señor B, en el año 2010, una promesa de compraventa de su apartamento a las afueras de la capital, con el fin de independizarse junto con su grupo familiar. Estamos hablando de un departamento de sesenta y cinco metros cuadrados en un condominio residencial, propiedad horizontal, nada ostentoso.
Repito que el contrato que vincula a las partes desde el primer momento es un contrato preliminar de promesa de compraventa.
A la señora A el banco le aprobó el crédito, y en el mismo año 2010 se firmó el documento definitivo de compraventa del inmueble. En el mismo acto de entrega del dinero, el señor B pidió una prórroga de dos semanas para la tradición legal del inmueble, porque no había logrado concretar la compra de su nuevo departamento. La señora A se confió, pues de todas formas ya tenía firmado y registrado el documento de propiedad del departamento que le había comprado al señor B.
Surge la controversia cuando el señor B no pone a la señora A en posesión del departamento y no hace su entrega efectiva a la nueva propietaria. El señor B se excusó, entre otras razones, a través de su grupo familiar, y aun cuando recibió el dinero objeto de la compraventa, no entregó el inmueble y adujo que tampoco pudo comprar otro. Ahora bien, más allá de las implicaciones que este caso tuvo en el ámbito penal por la configuración del delito de estafa, lo que pretendía la señora A, como es natural, era la posesión real y efectiva del inmueble que compró y por el cual adquirió una importante deuda bancaria.
Al demandarse el cumplimiento del contrato de compraventa en el mes de diciembre del año 2011, se distribuyó la causa, se admitió la demanda y se citó a la parte demandada (el señor B) quien a través de sus abogados, se excepcionó alegando la falta de cumplimiento del procedimiento previo que debía agotarse en sede administrativa para los casos de arrendamiento de vivienda, y que sin el agotamiento de este procedimiento previo, no podía acudirse a demandar el cumplimiento del contrato ante los tribunales civiles, muy a pesar de que no se tratare del arrendamiento de una vivienda sino, como se ha dicho, de una demanda de cumplimiento de contrato producto de la compra de un bien inmueble que no se entregó a su compradora oportunamente por el vendedor.
¿Qué observamos en nuestro marco legal? Que antes de acudir al órgano jurisdiccional, solo el arrendador o propietario debe agotar un procedimiento previo ante la administración, conforme al Decreto 8.190, Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas28, y el artículo 9429 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda30 previsto al inicio solo para demandas por desalojo, pero se extendió su aplicación a toda pretensión que intentase plantear el propietario-arrendador. Valga señalar que dicho procedimiento vulnera no solo principios y garantías constitucionales —aspecto que no analizaremos en esta oportunidad—, no obstante la CIDH y la Constitución de mi país han establecido que el debido proceso no se circunscribe al proceso jurisdiccional sino también al administrativo, como lo recoge nuestra jurisprudencia patria, comenzando por su duración, ya que demora en demasía, violando la garantía de disponer de un proceso dentro de un plazo razonable, evitando dilaciones indebidas que produzcan privación y denegación de justicia en perjuicio de otro justiciable.
Valga señalar que no está clara cuál es la naturaleza de este procedimiento administrativo —es decir, si es conciliatorio o contradictorio—, lo que sí establece la ley es que el ente administrativo debe dictar una decisión, la cual no tiene ni ejecutoria ni ejecutividad ni injerencia alguna en el proceso ante la jurisdicción.
Esta situación evidencia que en tal proceso no se cumplen las garantías de un debido proceso, lo que se agrava aún más al considerar la inejecución del fallo, pues se violenta la tutela judicial, desvirtuándose el derecho a la protección judicial efectiva y, en este caso, la inejecución obedece de forma prácticamente directa a la absoluta falta de independencia de los jueces.
¿Qué ocurrió con el caso en referencia? Aunque se demandó en el año 2011 el cumplimiento del contrato, el tribunal, en un lapso medianamente rápido, sentenció en el año 2013 diciendo que, aunque no había arrendamiento, la demanda pretendía el desalojo del inmueble objeto de litigio, y que debía por ello agotarse la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (Sunavi).
La señora A, mientras tanto, debe seguir pagando el crédito bancario obtenido, así como los gastos comunes y de condominio del inmueble, dado que el inmueble es en efecto de su propiedad, aunque no disfrute de él ni lo posea de ninguna manera.
En el año 2013 interpone recurso de apelación contra esta sentencia, que a principios del año 2014 fue confirmada por un Tribunal Superior, y es entonces en esa fecha cuando irremediablemente debe acudir a agotar la vía administrativa ante el órgano con competencia en materia de arrendamientos, que, desde sus inicios, se ha visto inmerso en un colapso por exceso de causas. El procedimiento administrativo fue resuelto dos años después, para mediados del año 2015, resolviendo que no hubo acuerdo entre las partes y que se habilitaba la vía judicial para pretender el cumplimiento del contrato de compraventa, teniendo por supuesto que volver a interponer la demanda desde el principio.
Al demandarse nuevamente a finales del año 2015, y habiendo transcurrido todo el proceso, una vez más, con meridiana rapidez, producto de la perseverancia, paciencia, insistencia y una comprensión sobrehumana de la realidad jurídica, se sentencia en favor de la señora A en el primer semestre de este año 2018, pero nuevamente, la sentencia requiere para su ejecución que la parte demandada, el señor B, junto con su grupo familiar, tengan asignada una solución habitacional, sin lo cual no puede procederse al desalojo, pues la ejecución de la sentencia queda sometida a tal condición, que debe cumplir el Estado.
En síntesis, tenemos tres procesos, interpuestos a lo largo de ocho años de litigio, y no existe certeza jurídica para la demandante, la señora A, de cuándo va a poder acceder finalmente al bien inmueble que compró en el año 2010 y que desde entonces ha venido pagando a través del crédito bancario, junto con las demás cargas pecuniarias inherentes a su título de propiedad, aunque solo sea en papel. Ocho años de procesos que no le han servido para restituir de forma efectiva el derecho de propiedad que ha visto lesionado, en parte por la mala fe del vendedor, y en otro porcentaje importante, por cargas y procedimientos impuestos a quien solo pretende acceder a los órganos de administración de justicia, evitando incurrir en vías de hecho o haciendo justicia por mano propia.
Así, luego del vía crucis procesal brevemente narrado,
