Объекты недвижимости, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей”4. Поэтому документы, которые получены до 1998 года и сведения о правообладателях таких Объектов, не внесенные в базу ЕГРН не должны вас пугать. Зарегистрировать ранее возникшее право можно в любой момент до выхода на сделку, либо одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права на нового собственника, с регистрацией ранее возникшего права на действующего собственника.
Итак, с основными документами разобрались, теперь их нужно внимательно изучить. Как правило, на правоустанавливающих документах стоит штамп Росреестра о проведенной регистрации права с датой внесения записи и ее уникальным идентифицирующим номером, а также ФИО государственного регистратора и его подпись. Так вот, указанная в данном штампе информация должна совпадать с информацией о времени и номере регистрации права в правоподтверждающих документах.
Если правоустанавливающий документ совершен после 29.06.2022 года, то штампа Росреестра на нем не будет. С этой даты, формально все сделки регистрируются Росреестром в электронном виде, поэтому на правоустанавливающем документе, возможно, будет стоять синяя печать сотрудника МФЦ о том, что документ переведен в электронный вид, то есть, создан его электронный образ. А на отдельном листе, прикрепленном к выписке ЕГРН, будет распечатан сертификат усиленной электронной подписи сотрудника Росреестра, проводившего государственную регистрацию перехода права собственности в электронном виде, также заверенный печатью МФЦ.
Но, если регистрация полностью проводилась в электронном виде, и стороны сделки сами пользовались электронно-цифровыми подписями (ЭЦП), выпущенными уполномоченными структурами, то на правоустанавливающем документе совсем не будет никаких отметок. В данном случае целесообразно запросить электронную версию документов у собственника (в zip архивах), и проверить действительность подписи ЭЦП регистратора на официальном сайте Росреестра (там есть специальный ресурс по проверке подлинности документов и подписи к ним). Так как электронные документы теряют силу при распечатывании на бумажном носителе, то просим предоставить именно в электронном виде указанные документы, и дополнительно попросим собственника заказать ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”, чтобы мы могли идентифицировать предоставленные правоустанавливающие документы по содержанию. Ещё, электронные образы документов могут быть отождествлены нотариусом, но не все собственники так делают. Если собственник сделал нотариальное отождествление электронных образов документов на бумажном носителе, то в этом случае электронные документы запрашивать не обязательно.
п.1, ст. 69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости"
