строительства;
• низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования строительства;
• низкий платежеспособный спрос населения;
• отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой.
По мнению участников строительного рынка, основной проблемой являются чрезмерные административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства. Эта проблема характеризуется использованием неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора-застройщика назначения каждого объекта недвижимости («процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства»), отсутствием в подавляющем большинстве российских городов правил землепользования и застройки и значительным количеством организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходной и проектной документации.
Администрации городов и строители по-разному оценивают затраты, связанные с получением разрешения на строительство. В среднем они составляют 12–22 % общей стоимости строительства. В согласовании исходно-разрешительной документации, экспертизе проектной документации и предоставлении разрешения на строительство участвуют в среднем 35 организаций. Этот процесс занимает около 10 месяцев.
Следующей по значимости проблемой является отсутствие финансирования. Сейчас спрос на кредиты со стороны застройщиков превосходит предложение кредитов банками и прочими финансовыми организациями в 6 раз[3]. Ограниченность кредитования застройщиков объясняется в основном отсутствием обеспечения по кредиту. Таким обеспечением могли бы стать права собственности на земельный участок, который мог бы являться предметом залога.
Низкий платежеспособный спрос населения обусловлен неразвитостью ипотечного кредитования и слабыми финансовыми рынками. Сегодня более половины населения готовы воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья, но банки не готовы обеспечить требуемый объем кредитования на приемлемых условиях. Спрос на ипотечные кредиты, по экспертным оценкам, превышает предложение в 4 раза[4].
Строительство жилья невозможно без развития систем коммунальной инфраструктуры, и в ответах строительных компаний проблема обеспечения участков строительства инженерной инфраструктурой отмечена как одна из наиболее значимых. По разным оценкам, стоимость развития систем коммунальной инфраструктуры сегодня составляет 10–30 % себестоимости квадратного метра жилья.
Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры. В мировой практике развитие систем коммунальной инфраструктуры часто осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов. Применение данного подхода в России сегодня малоэффективно ввиду слабой фискальной базы муниципалитетов.
См.: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье… С. 10.
См. там же. С. 6.
