связанные с изменением существующих объектов недвижимости, законодателем того времени не выделялись по вполне объективным причинам. Учитывая исторические реалии, имеющуюся в основном деревянную застройку территорий и, как следствие, неоднократное выгорание деревянных построек, период до 1917 г. можно условно охарактеризовать как период «первоначального строительства», при котором отдельное упоминание в законодательстве каких-либо изменений уже построенных объектов недвижимости не имело практической целесообразности.
Не изменилась особо ситуация и с принятием в 1912 г. Закона о праве застройки, в котором был сделан акцент на регулировании вещных отношений без значительного уделения внимания самовольности действий.
По определению В.И. Синайского, введенное Законом 1912 г. право застройки: «1) срочное и наследственное, обременяемое и отчуждаемое владение чужой землей; 2) как строительной площадью; 3) за вознаграждение»[23]. Как отмечает О.В. Гумилевская, «отличительной особенностью данного правового подхода к застройке являлось приобретение права собственности на возведенное строение не собственником земельного участка, а застройщиком по договору о праве застройки»[24]. Тем не менее, как писал Б.Ф. Мовчановский, «закон о праве застройки… значительно больше ограждал права собственников земли, чем интересы застройщиков. В частности, чрезвычайно характерно, что в таком основном вопросе, как возмещение стоимости построек по истечении срока договора, землевладельцу было предоставлено право принудительного выкупа этих строений в свою пользу по цене стоимости строения на снос»[25].
После Октябрьской революции 1917 г., уничтожившей всю систему действовавшего к тому моменту законодательства, советское гражданское законодательство, тем не менее, на первых порах в целом восприняло институт застройки, закрепив его в ряде декретов ВЦИК[26], а затем в ГК РСФСР 1922 г.[27](ст.71–84)[28]. Однако вопрос о самовольности совершаемых действий продолжал оставаться открытым.
ГК РСФСР 1922 г. не содержал какой-либо специальной нормы, посвященной самовольной постройке, однако ст.74 императивно предписывала застройщику при возведении построек и при их эксплуатации соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила. Примечателен и тот факт, что впервые на уровне кодифицированного нормативного правового акта законодатель обратил внимание не только на возведение строений, но и на иные действия, совершаемые со строениями в процессе их эксплуатации (надстройка, пристройка и прочие строительные действия – ст.84 ГК РСФСР 1922 г.), распространив на них одинаковый правовой режим[29].
Самовольное, без предварительного получения на то разрешения в установленном порядке, возведение построек составляло уголовно-наказуемое деяние, предусмотренное ст.108 УК РСФСР (в ред. 1926 г.)[30]. При этом, как писал Б.Ф. Мовчановский, «при рассмотрении дел о самовольном
Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. – С. 244.
Гумилевская О.В. Основания приобретения права собственности на самовольную постройку: дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. – С. 20.
Мовчановский Б.Ф. Указ. соч. – С. 8.
См., например, декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г., декрет СНК РСФСР от 23 мая 1921 г. и др. Цитируется по Мовчановский Б.Ф. Указ. соч. – С. 9–11 (с приложением соответствующих нормативных актов).
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст.904. Далее по тексту – ГК РСФСР 1922 г.
При этом в самом законе не содержалось определения права застройки, в юридической же литературе оно определялось как «вещное, срочное и возмездное право пользования чужой (государственной) землей, ограниченное в своем содержании указанной в законе целью, а именно целью возведения, восстановления и достройки строений, а равно и последующего свободного пользования строениями соответственно из назначению, устанавливаемое договором с подлежащими государственными органами, свободно отчуждаемое, обременяемое залогом и переходящее по наследству». См. об этом: Мовчановский Б.Ф. Указ. соч. – С. 14.
Об особенностях договора о праве застройки, по которому предоставляется земельный участок для «достройки, пристройки, перестройки существующего строения», а также особенностях права собственности на строение, образуемое в результате таких действий, см. подробнее: Брауде И.Л. Сделки по строениям. М.: Юридическое издательство министерства юстиции СССР, 1946. – С. 12–15.
Постановление ВЦИК от 22 ноября 1926 г. «О введении в действие Уголовного Кодекса Р.С.Ф.С.Р. редакции 1926 г.» (вместе с Уголовным Кодексом РС.Ф.С.Р) // СУ РСФСР 1926. № 80. Ст.600.
