цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками.
Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы.
Затратный метод применим чисто теоретически, но практически его использовать сложно. Предметом рассмотрения в данном случае служат затраты на приобретение (аренду) земельного участка и строительство. Трудность расчета связана с тем, что практически невозможно выделить цену конкретной квартиры из затратной стоимости целого дома. В современных российских условиях затратный подход неэффективен в силу закрытости, вариантности и изменчивости строительного рынка.
По этим причинам итоги оценки аналоговым методом даже в нежилой недвижимости зачастую сильно отличаются от результатов других методов оценки. И если в коммерческой недвижимости используются, как правило, все три метода, то при оценке квартир это нецелесообразно».
Информация, безусловно, полезная для общего развития, но теперь послушаем монолог агента: «Вы хотите $100 000… Батареи у вас старые, столярка – тоже. Плитка в ванной – это хорошо… Так, окна деревянные – плохо, но в приличном состоянии – хорошо… Окна на север, коридор узкий, темный. Санузел: все старое, стояк старый – плохо. Линолеум новый – хорошо… Я думаю, тысяч за $80—85 это продать можно». Вы поняли, на основании чего сделал выводы агент? Только на техническом состоянии квартиры, это ясно. Но сколько «баллов» он снимал за каждый пункт и почему? Разумеется, чем больше квартира выглядит как вариант «заходи и живи», тем привлекательнее она для покупателя. Необходимый ремонт, траты на отопление, систему водоснабжения, сантехнику – автоматически вычитаются из стоимости «идеальной» квартиры. Так что вы сами вполне можете оценить реальность своих притязаний.
Что еще влияет на цену?
Местоположение дома
И это не только «центр» – «окраина». Это близость к транспорту, магазинам и рынкам, поликлиникам, детским садам и школам. Рачительный хозяин легко посчитает, сколько он сэкономит денег, телефонных карточек и времени, если его дети будут добираться до школы пару кварталов пешком, и сколько выложит, купив дешевое жилье, от которого в школу ехать с несколькими пересадками, да еще и в сопровождении взрослого.
Понятно, что есть изначально дорогие районы и жилые комплексы. Их и строили для состоятельных граждан. А есть целые поселки серых ужасающих общаг и малосемеек, мимо которых в темное время суток лучше не ходить.
