п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок.
Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в рассмотренных выше трех случаях ГК РФ указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.
Поэтому незаключенной, а не недействительной признается сделка при отсутствии регистрации, если иное не установлено законом.
В четвертых случаях ГК РФ содержит нормы, прямо предусматривающие недействительность договора вследствие несоблюдения формы договора или нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК РФ – договора об ипотеке, п. 3 ст. 1017 ГК РФ – передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях к сделке будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
О. Романов отмечает, что в ряде случаев действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки ставится в зависимость от соблюдения требований о регистрации.[39]
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в установленных законом случаях»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации?
Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.
Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с законом.
Представляется, что правильным вариантом толкования является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст.
