Несмотря на то, что наш закон не устанавливает презумпции права собственности владельца движимой вещи, как принято в некоторых иностранных законодательствах (см., например, §1006 Германского гражданского уложения), принадлежность движимой вещи и у нас распознается на практике по факту владения ею (это объективное положение вещей). Принадлежность недвижимой вещи определяется наличием соответствующей записи в реестре. Поэтому в первом случае приобретатель в отношениях с контрагентом-отчуждателем принимает во внимание прежде всего факт его владения вещью, а во втором – факт записи на имя последнего. Движимое имущество переходит в собственность, как правило, посредством передачи, а недвижимое – в результате записи в реестре, поэтому переход недвижимого имущества во владение приобретателя не имеет такого значения, как для движимого.
В связи с этим фактический состав добросовестного приобретения права собственности на движимую вещь должен включать в себя факт выбытия вещи из владения лица, управомоченного на владение, т. е. собственника или лица, которому она была передана собственником (но непременно по воле первого или последнего), и факт владения на стороне приобретателя. Этот последний факт является завершающим в формировании фактического состава приобретения движимой вещи в собственность. Его включение в фактический состав основано на том, что именно с передачей приобретателю владения вещью закон связывает возникновение права собственности у последнего в обычной ситуации (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Фактический состав добросовестного приобретения недвижимого имущества должен включать в себя запись в реестре, которая на момент совершения сделки указывала бы на то, что отчуждатель являлся собственником недвижимого имущества, и запись, произведенную в пользу нового собственника (добросовестного приобретателя). Здесь запись на имя приобретателя является фактом, который завершает формирование фактического состава приобретения недвижимости. Именно к моменту записи закон (п. 2 ст. 223 ГК РФ) приурочивает возникновение права собственности приобретателя недвижимого имущества.
Повторим, что в случае с недвижимостью переход владения ею к приобретателю не имеет никакого значения. Завершающим фактом данного состава является совершение записи приобретателем на свое имя в реестре. Поэтому, в частности, добросовестный приобретатель дома станет его собственником, только если совершит запись на свое имя (конечно, при наличии других фактов фактического состава приобретения недвижимости), а получил ли он ключи от дома или иным образом стал его владельцем – в данной ситуации неважно. В советское время (и позднее, до создания Единого государственного реестра прав на недвижимость), когда не было нормальной категории недвижимости, в указанном примере у добросовестного приобретателя нельзя было бы истребовать дом, только если отчуждатель успел передать приобретателю владение домом.
Как известно, ВАС РФ признал на примере недвижимости
