Значение государственной регистрации права и сделок
Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью – одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, – особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:
1) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:
материальна, т. е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);
дискретна, т. е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;
полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);
нормативно гарантированна, т. е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;
2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся:
неразрывная связь с землей (как правило);
повышенная стоимость (ценность);
особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;
особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[1] (далее – Закон о регистрации), является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ[2]. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Данное в законе понятие государственной регистрации позволяет определить ее значение, функции, а также присущие ей особенности.
До недавнего времени вопрос о правовой природе института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не являлся предметом широких обсуждений в научной доктрине. Однако ситуация изменилась в связи с принятием Закона о регистрации. В юридической литературе появились попытки дать
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
