В параграфе определено понятие и характерные черты производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Производство по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой совокупность процессуальных действий Росрегистрации, направленных на законное и обоснованное рассмотрение индивидуальных дел – возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (как деятельность специально уполномоченных органов исполнительной власти) должна основываться на принципах административного процесса, разработанных в теории административного процесса.
Принципы государственной регистрации. В основе российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лежат следующие принципы: специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства. В Законе о регистрации вышеуказанные принципы не сформулированы, но эти основополагающие начала существуют и на них построены нормы Закона.
Данная классификация принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним давно известна России и ее обоснованность доказывалась еще русскими учеными-юристами в дореволюционный период[26]. В настоящее время представляется возможным вернуться к этой классификации, проанализировав содержание вышеперечисленных принципов с учетом действующей системы государственной регистрации.
Принцип специальности занимает центральное место среди принципов регистрации. В соответствии с ним в Единый государственный реестр прав заносятся записи о правах, касающихся конкретных объектов недвижимости. Каждому объекту недвижимости отводится отдельный раздел. Конкретное недвижимое имущество является критерием, по которому проводится государственная регистрация прав и сделок. Таким образом, реестр должен отражать зарегистрированное правовое положение недвижимости.
Принцип обязательности выступает необходимым условием регистрации прав и сделок в условиях современного цивилизованного рынка. Права на недвижимость подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав, поскольку законодатель в большинстве случаев связывает возникновение прав с моментом их государственной регистрации.
Законодатель, применяя термины «требование» и «обязательность государственной регистрации», указывает на императивность условия о государственной регистрации (ст. 131, 164, 165 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации).
Однако правило об обязательности имеет и исключение. Оно заключается в добровольном порядке государственной регистрации прав, возникших до момента вступления в силу Закона о регистрации и зарегистрированных в соответствии с ранее действовавшим законодательством, которые признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации.
Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. СПб., 1893; Дмитриев A.B. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2007. № 7.
