договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В.Н. Литовкин указывает на то, что в данном случае имеет место нарушение основополагающих принципов гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), т. к. осуществляется принуждение собственников помещений. По его мнению, «для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а интересы сохранения жилищного фонда» [72].
Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления) речь идет только об одном договоре (см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Этот пробел в том, что касается управляющих организаций, победивших в проведенном органом местного самоуправления конкурсе, был восполнен Правилами проведения конкурса. Согласно п. 91 Правил победитель конкурса направляет каждому собственнику помещений подписанный со своей стороны экземпляр договора.
Согласно ст. 445 ГК РФ:
собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);
получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;
возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;
при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме,
Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».
