государственные земли в аренду c публичных торгов любым желающим, готовым заплатить за такую аренду наемную плату (vectigal). Срок такой аренды составлял пять лет (lustrum), в течение которых цензор находился в должности. Удачному примеру цензоров последовали муниципии. Естественно, что в такую аренду могли быть отданы только общинные земли ager publicus, то есть те земли, которые не имели собственников.
Однако ближе к началу классического периода, процесс приватизации общинных земель ускорился, и подобная практика аренды внутри римских общин постепенно сходила на нет, так как ager publicus оставалось очень мало. Однако к этому времени (3 век н. э.) такая практика получила развитие в новом направлении за счет того, что римские войска захватывали огромное количество земель в провинциях, в то время как в центре империи земли не хватало. Поэтому ближе к концу классического периода у римской администрации возникает здравая мысль раздать эти необрабатываемые земли, которые принадлежали к императорскому имуществу в пользу всех желающих, готовых переселиться в провинцию и платить за обработку предоставленных земель деньги. Однако ни один здравомыслящий человек не изъявит желание переселиться в провинцию, не имея в отношении предоставленного ему земельного участка какого-либо устойчивого права. Поэтому перед римской юридической мыслью стала задача создать такое устойчивое право пользования чужим земельным участком, которое оптимальным образом защищало бы интересы как собственника земли, так и лица её обрабатывающего. Так и было постепенно создано право эмфитевзиса (ius emphyteuticarium[78]).
Чем же было плохо в этом отношении существовавшее уже длительное время ius in agro vectigali? Прежде всего, тем, что по сути своей это было не что иное, как наем земли, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Однако с течением времени этот недостаток ius in agro vectigali был устранен посредством юридических интерпретаций. Посредством них было сформулировано правило, что держатель вектигальной земли приравнивается к владельцу, хотя у него и нет animus possessiоnis, то есть создана конструкция производного (или аномального) владения. Так, юрист Мацер пишет: «… тот, кто владеет государственной землей за определенное вознаграждение (т. е. на праве agro vectigali), признается владельцем…» D. 2.8.15.1. Раз так, то он может предъявлять в отношении третьих лиц владельческие индердикты без посредства собственника земли.
Однако другая проблема остается неустранимой – беззащитность арендатора перед самим собственником земли. Так, собственник сохраняет за собой право продажи или иного отчуждения земли третьим лицам, что всегда прекращает наем. Получается, что добросовесный обладатель ius in agro vectigali своим правом распоряжаться не может (например, не имеет возможности продать право найма, подарить его, завещать), а имеет лишь возможность хозяйствовать на участке до того момента, пока его право «поддерживается» добросовестностью наймодателя. Поэтому в классический период путем совместных усилий претора и юристов, для нанимателя в подобных случаях был создан
Сам термин «эмфитивзис» пришел в римское право из Греции и дословно переводится как «производить посадку растений».
