учреждения, а стало быть, и бытие его права на приобретенное на доходы от коммерческой деятельности имущество, жестко обусловлены волей учредителя). Отнесение к категории вещных прав группы субъективных прав по поводу жилых помещений (владение и пользование квартирой ЖСК, пожизненное проживание по договору ренты или в силу завещательного отказа, право на проживание членов семьи собственника жилья, социальный наем) выглядит спорным в связи с имеющимися сомнениями в возможности квалификации владения субъектов этих прав как самостоятельного, однако в пользу такой квалификации можно найти аргументы.[97] Бесспорно, по крайней мере, что все названные субъективные права, включая и социальный наем, а также предусмотренное ст. 624 ГК РФ право аренды имущества с последующим выкупом, тяготеют к группе ограниченных вещных прав.
С введением в действие Земельного кодекса РФ в качестве субъективного права, тяготеющего к ограниченным вещным, при определенных условиях может быть отнесено право арендатора земельного участка, предусмотренное ст. 22 ЗК. В соответствии с п. 8 указанной статьи при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка по общему правилу имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Перспектива преобразования обязательственного права в абсолютное может сообщать владению арендатора необходимые атрибуты бессрочности и самостоятельности.
Принципиальное практическое значение обособления группы субъективных прав, тяготеющих к ограниченным вещным и прямо в законе не отнесенным к таковым, состоит, как представляется, только в приближенности этих прав к праву собственности, а в ряде случаев – в потенциальной возможности преобразования в него, чем обусловливаются повышенная значимость таких титулов в хозяйственном обороте и необходимость более пристального внимания со стороны контролирующих государственных органов к действиям хозяйствующих субъектов по реализации этих прав.[98]
При использовании предложенного выше подхода к отграничению вещных прав от обязательственных право залога, в том числе залога недвижимости, ни при каких обстоятельствах не может быть квалифицировано как вещное. Сама природа залога как акцессорного обязательства, предполагающая полную его зависимость от обязательства основного, которое обеспечено залогом, абсолютно несовместима с идеей вещных прав. Владение залогодержателя, особенно в случае залога недвижимости, где заложенным объектом недвижимости владеет залогодатель, никак не может быть признано самостоятельным, поскольку его основание определяется относительным правоотношением, а само право владения может в любой момент прекратиться исполнением основного обязательства и, стало быть, не носит бессрочного и стабильного характера;
Так, по мнению авторов уже цитировавшейся концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, единственным эффективным гражданско-правовым способом защиты прав членов семьи собственника жилого помещения (в том числе, бывшего собственника жилого помещения) может стать предоставление указанным лицам субъективного ограниченного вещного права в отношении такого жилого помещения, которое может быть условно названо «жилищным узуфруктом». Содержание жилищного узуфрукта сведено к двум правомочиям: владеть жилым помещением и пользоваться жилым помещением для проживания, включая право проживания несовершеннолетних детей узуфруктуария. В содержание жилищного узуфрукта не включается правомочие узуфруктуария каким-либо образом распоряжаться, в том числе завещать или передавать по наследству в силу закона, жилищный узуфрукт. Узуфрукт не может продлиться дольше срока жизни узуфруктуария.
Интересен опыт законотворчества получивших в недавнем прошлом государственный суверенитет бывших республик Союза ССР. Вместо уже ставшего привычным для российского гражданского права понятия ограниченного вещного права (см. ст. 216 ГК РФ) ГК Грузии вводит понятие ограниченного пользования собственностью других лиц (гл. 5 разд. III), которое находит свою реализацию в институтах права застройки, узуфрукта и сервитута. Срок действия права застройки (правовое регулирование этого института особенно значимо опять-таки для интересов характерного для Грузии частного домовладения) определяется соглашением сторон, но не может превышать 59 лет. Предметом узуфрукта является объект недвижимости, который передается во владение и пользование без права закладывать, отчуждать, передавать вещь по наследству; сдача ее в наем допускается только с согласия учредителя узуфрукта. Предусмотрен возмездный и безвозмездный, срочный и пожизненный узуфрукт (грамматическое и логическое толкование п. 2 ст. 244 позволяет сделать вывод, что бессрочный узуфрукт может быть установлен только в пользу физического лица). Смерть узуфруктуария (ликвидация юридического лица) прекращают отношения узуфрукта.
Залог и ипотека в гражданской кодификации Грузии отнесены к институтам вещного права, что в принципе соответствует континентальной традиции (в дореволюционном российском законодательстве залог также являлся видом вещного или вотчинного права; в настоящее время многие российские цивилисты склонны видеть в ипотеке пример ограниченного вещного права, прямо не предусмотренного ст. 216 ГК РФ). В отличие от российского, ГК Грузии прямо предусматривает возможность залога будущего и условного требований (ст. 254).
Кстати, как и в большинстве европейских кодификаций, специальный раздел ГК Грузии посвящен самостоятельному понятию владения, в котором в качестве коституирующего признака законодатель рассматривает «волевое достижение фактического господства над вещью». Разделение владения на прямое и непрямое напоминает немецкую конструкцию mittelbarer – unmittelbarer Bezitz, однако субъективный критерий их отличия друг от друга (прямым считается владелец, получивший от другого лица право или обязанность владения) восходит скорее к более современной континентальной кодификации – ГК Голландии. Следует отметить, что в отличие от последнего, проводящего четкое разграничение между владением и обладанием, ГК Грузии содержит концептуальное противоречие, устанавливая, что владельцем считается только лицо, делегирующее другому правомочие владения, при этом статус прямого владельца повисает в воздухе. К числу норм, не совмещаемых с доктринальным подходом российского гражданского права, относится положение п. 5 ст. 155, допускающее владение отдельными частями неделимой вещи. Статьи 160 и 161, устанавливающие возможность защиты добросовестного владения, не устанавливают специфического упрощенного порядка владельческой защиты, как, например, в Burgeslishes-gezetzbuch, а, скорее, являются своеобразным аналогом ст. 305 ГК РФ, также предоставляющей возможность пользоваться вещными исками титульным владельцам.
