низкокачественными ипотечными кредитами, всего за один год. Этот бизнес процветал даже при росте процентных ставок, что вообще не имело смысла. Еще больше шокировал факт изменения условий кредитования в худшую для заемщиков сторону. В 1996 году 65 % низкокачественных кредитов имели фиксированную процентную ставку; другими словами, типичных заемщиков все равно надували, но они по крайней мере точно знали, сколько должны выплачивать каждый месяц. К 2005 году 75 % низкокачественных ипотечных кредитов имели плавающую ставку, которая не менялась лишь первые два года.
Первая волна финансистов на рынке низкокачественных кредитов погорела из-за небольшой доли кредитов, которую они оставили на своем балансе. Рынок мог бы отделаться малой кровью, если бы руководствовался простым правилом: не давать кредиты людям, которые не могут их выплатить. Но он пошел другим путем: можете кредитовать, только не держите кредиты на своем балансе. Предоставляйте кредиты, потом продавайте их отделам долговых ценных бумаг крупных инвестиционных банков с Уолл-стрит, которые превратят их в облигации и продадут инвесторам. Банк Long Beach Savings первым внедрил модель «выдавать и продавать». Модель стала пользоваться такой популярностью (Уолл-стрит покупает даже те кредиты, которые вы бы не купили!), что была даже основана новая компания под названием B&C mortgage, единственная цель которой заключалась в выдаче кредитов и последующей их продаже. В Lehman Brothers покупку B&C mortgage считали огромной удачей. К началу 2005 года все крупные инвестиционные банки Уолл-стрит глубоко увязли в игре с низкокачественными ипотечными кредитами. В Bear Stearns, Merrill Lynch, Goldman Sachs и Morgan Stanley имелись так называемые «полки» для хранения низкокачественных продуктов, носящих странные названия HEAT, SAIL и GSAMP. Большинство людей даже не догадывалось, что за этими названиями стоят ведущие игроки Уолл-стрит.
Ситуацию на жилищном рынке США и на Уолл-стрит Айсман с командой знали как свои пять пальцев. Им была известна большая часть кредиторов на рынке низкокачественных ипотечных кредитов – тех, кто непосредственно выдавал кредиты. Многие из них были ответственны за катастрофу конца 1990-х годов. Айсман подозревал худшее из того, что Goldman Sachs мог делать с долгами клиентов из нижнего сегмента среднего класса. «Вам следует знать, – говорит он, – что в начале карьеры я реально занимался низкокачественными кредитами. Много чего повидал. А эти ребята только и делали, что лгали. Я уяснил одно: Уолл-стрит наплевать, что она продает». Но при этом он никак не мог понять, кто на второй волне низкокачественного ипотечного кредитования покупал облигации. «Мы постоянно говорили друг другу: придет день, и мы заработаем состояние на короткой продаже этого мусора. Этот рынок лопнет, как мыльный пузырь. Мы только не знаем, когда и как».
Под «этим мусором» Айсман подразумевал акции компаний, связанных с низкокачественным кредитованием. Цены акций порой откалывали замысловатые коленца: он не хотел начинать
