заемщиков. Квалифицированные, агрессивно настроенные заемщики, осознав, что стандарты андеррайтинга расшатаны, получали кредиты, которые ранее не были им доступны. Так, используя форму низкодокументированных кредитов, они скрывали информацию о наличии у них первого жилья, использовали часть кредита на потребительские цели. Перегруженность домохозяйств долговыми обязательствами создала общий фон для повышения уровня дефолтов. Свою лепту в этот процесс внесло появление новых постоянных платежей – за Интернет, мобильные телефоны, кабельное телевидение. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88 % (с 2,4 до 4,5 млн долл.). В результате уровень накоплений населения снизился с 9 % дохода, характерного для 1970 – 1980-х гг., до 2 % в 2000–2005 гг.
Взлет цен на жилье, спровоцированный неоправданной кредитной политикой, основанной на убеждении, что рост цен на жилье продолжится, создал предпосылки для падения на него цен на 20–30 %. Это подорвало даже стандартные кредиты «Фэнни Мэй» (Fannie Mae) и «Фредди Мак» (Freddie Mac), которые требовали либо 20 % первоначального взноса, либо наличия ипотечного страхования (mortgage insurance). По мнению экспертов, «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» сыграли в кризисе чуть ли не определяющую негативную роль, поддержав развитие рынка нестандартных кредитов.
Итак, проблемы рынка нестандартных кредитов спровоцировали падение цен на жилье.
В ряде штатов США одной из важнейших причин кризиса явилось ухудшение экономического положения. Так, в штатах Мичиган, Индиана и Огайо, экономика которых базируется на промышленном производстве и испытывает трудности, выросли безработица и, как следствие, объемы проблемных ипотечных кредитов: уровень кредитов с задержками платежей достиг 5,5 %, а уровень дефолтов – 3,8 %. Это наибольшие значения для США. Уровень нестандартных кредитов в этих штатах (13,8 – 14,3 %) ненамного превышал средний уровень по стране. В связи с этим можно предположить, что в названных штатах причиной дефолтов стали в первую очередь экономические проблемы, которые в совокупности с низким качеством кредитования привели к серьезной ситуации на рынке ипотечного кредитования.
Калифорния, Флорида, Невада, Аризона, Вашингтон, Нью-Йорк и Чикаго характеризуются высокими ценами на жилье, его низкой доступностью и высоким уровнем нестандартных кредитов. Именно низкая доступность жилья привела к распространению нестандартных кредитов в сегменте семей со средним доходом. В свою очередь, по мнению ряда авторов, низкая доступность жилья и высокие цены в этих штатах обусловлены жестким регулированием землепользования, что затрудняет доступ к земельным участкам для нового строительства.
Потенциальные потери от ипотечного кризиса в США очень велики, и до сих пор не совсем понятно, как распределятся эти потери между субъектами рынка: заемщиками, банками, инвесторами, правительствами и т. д. После того как Lehman Brothers, имевший за день до банкротства рейтинг А, обанкротился, ипотечный кризис стал развиваться с ускорением.
Проблемы
