но ожидаемые для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
• строящееся имущество или находящееся в процессе реконструкции для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.
Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обусловливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод. Наличие права собственности, согласно ведущему принципу МСФО – приоритета содержания над формой, – не является обязательным условием для признания актива. Поэтому в качестве инвестиционной собственности отражаются также объекты, полученные на условиях финансовой или операционной аренды (при условии выполнения всех иных требований к признанию).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», первоначальная оценка инвестиционного имущества должна производиться на основе фактических затрат, связанных с приобретением, строительством или сооружением. В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости включаются, прежде всего, цена сделки и транзакционные издержки (стоимость юридических, консультационных услуг, налоги на передачу собственности и т. п.). При этом предполагается, что цена сделки является наилучшим свидетельством справедливой стоимости при первоначальном признании, за исключением случаев, когда сделка:
• происходит между связанными сторонами;
• является вынужденной;
• не происходила на рынке с наиболее благоприятными условиями;
• единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицы учета для актива или обязательства, оцениваемого по справедливой стоимости (например, сделка включает транзакционные издержки).
Общехозяйственные расходы не включаются в фактическую стоимость объекта, если не доказано, что они непосредственно относятся к его приобретению и доведению до вышеопределенного состояния. Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.
Порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретенной с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования производится стандартным образом и определяется как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате). Разница между исходной и дисконтированной величинами признается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходы периода в течение срока коммерческого кредита.
В случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретается в результате обмена (на немонетарный или монетарный актив или сочетание монетарного и немонетарного активов), его первоначальной оценкой будет справедливая стоимость, кроме случаев, когда
