«О жилищно-накопительных кооперативах» (1 января 2005 г.) существует и ЖСК, и ЖНК, что вносит путаницу в трактовку Закона.
Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, который можете завещать, дарить, продавать.
Третий вариант – потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какую правовую базу основывается руководство ПИКа – на новую ЖНК или на ст. 116 ГК.
Еще один тип кооперативов – кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Их работа основана на доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. Например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно.
На практике на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.
Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его «к своим». В отличие от банка здесь не требуют многочисленных справок и гарантий. Паспорт и (возможно) копия трудовой книжки – вот и весь пакет документов. Объясняется это просто – недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.
Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50 % стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 10–30 %.
Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос – довольно крупную сумму (2–5 % от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи), которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.
Еще один нюанс – срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если вы внесете всю сумму сразу, это не значит, что вы сразу же сможете въехать в квартиру.
Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору вы изначально получаете квартиру в собственность. И даже если ваше финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По закону оставить вас без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно, ситуация может развиться не в вашу пользу.
Сказать, что с кооперативом связаны большие риски, сложно. Все-таки основное значение уделяется надежности компании, с которой предстоит сотрудничать. При условии невозможности получения кредита
