режим, установленный для недвижимого имущества. Наряду с этим имеют место и определенные особенности правового режима при совершении некоторых сделок. Так, например, для договора аренды здания или сооружения законом установлены дополнительные требования, такие как передача арендатору прав на земельный участок, на котором располагается указанный объект (ст. 652 ГК РФ), а также сохранение за ним права пользования земельным участком при его продаже третьим лицам (ст. 653 ГК РФ). Особенности правового режима наблюдаются также при заключении договора залога (ипотеки) строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей. Так, указанный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения указанного объекта недвижимости60.
Отдельная глава Закона об ипотеке посвящена особенностям ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения, согласно ей установлено также, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение» (ст. 69). Согласно названной статье в случае, когда залогодатель здания или сооружения, находящегося на земельном участке, является владельцем такового на правах аренды земельного участка, установлено, что при ипотеке здания или сооружения заложенным будет считаться и указанное право аренды земельного участка. При этом Закон уточняет, что если в аналогичном случае земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то на указанное право залог не распространяется, и при обращении взыскания на заложенное здание, сооружение или предприятие к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, что были у залогодателя указанного недвижимого имущества.
Далее остановимся на некоторых особенностях такого вида недвижимого имущества, как объекты незавершенного строительства.
В перечень недвижимых вещей указанные объекты были внесены законом в 2005 г. (с 01.01.2005 г. начала действовать новая редакция ст. 130 ГК РФ)61, до этого же долгое время в научной литературе обсуждался вопрос о возможности отнесения указанных объектов к недвижимости. Е.А. Сухановым высказывалось мнение, что поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью»62, объект незавершенного строительства не должен рассматриваться как объект недвижимости. В то же время О.Е. Романов рассуждал иначе: «Объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК»63. В свою очередь К.И. Скловский, не соглашаясь с указанным утверждением64, был приверженцем первого подхода, отмечая при этом, что «объект строительства может считаться единым
Статья 43 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-I «О залоге» // Российская газета. 1992. 6 июня. № 129 (утратил силу).
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39.
См.:
