на рост стоимости квартир последнее время тоже не приходится.
Как вы видите, покупка квартиры – это в лучшем случае вариант «остаться при своих».
Впрочем, есть пара способов улучшить показатели этого вида бизнеса. Можно исхитриться и найти квартиры подешевле, а сдать подороже. Можно купить новостройки – но тут и замороженные деньги в период простоя, и риски недостроя, и пресловутый ремонт с нуля…
Не уверен, что это соблазнительно.
Коммерческая недвижимость для сдачи в аренду
Речь о магазинах, торговых центрах, офисах, складских помещениях. Вы покупаете объект сразу с арендаторами или без – и тогда ищете их сами.
Можно найти варианты с заявленной окупаемостью в 7—8 лет и даже меньше. Это 10—12,5% годовых. На первый взгляд, неплохо. Но не спешите радоваться.
Ведь это новый для вас бизнес, и вы в нем полный профан. В худшем случае – профан-оптимист.
Я покупал здание, которое должно было, по расчетам, окупиться за четыре года. А в итоге, с учетом «небольших вложений» и скорректированных расходов на его обслуживание, сроки выросли до 8,5 лет. И это еще неплохо!
Во-первых, покупая торговый или офисный центр, вы можете не знать планов конкурентов построить рядом новое, лучшее здание. После этого трафик посетителей в вашем центре упадет, а ведь именно от него зависит арендная плата. Соответственно, вырастут сроки окупаемости.
Кроме того, на этом рынке есть мошенники, которые специально перед продажей искусственно увеличивают арендные платежи, и вы построите свои ожидаемые доходы исходя из нереальных цифр.
Также продавец может скрыть информацию о предполагаемых изменениях на окружающей территории: перестройка подъездных путей или перераспределение парковочных площадей больно ударит по вам, но вы никогда не узнаете об этом до покупки.
Даже если продавец честен с вами, вы по неопытности можете не учесть коэффициент заполняемости, необходимый ремонт, расходы на охрану, вывоз мусора, уборку территории, налоги, страхование и прочие платежи…
Ну, хорошо. Давайте предположим, что вы обошли все нюансы, не нарвались на мошенников и купили выгодный торговый центр для сдачи в аренду. С учетом дополнительных трат вы получите около 12% реальных доходов в год в рублях. Это значит, что для получения 17 млн рублей в год вам надо вложить в коммерческую недвижимость примерно 140 млн рублей.
Уже лучше. Но не забывайте, что это в рублях. В долларах доходность будет в лучшем случае 7%.
То есть в твердой валюте нужно примерно около 2,85 млн.
Есть способ купить недвижимость дешевле, чем в среднем по рынку. Для этого надо найти того, кому срочно нужны деньги и он продает бизнес со значительным дисконтом (и сделать это раньше других). Второй вариант – изучить торги залоговым имуществом,
