до метро надо ехать 20 минут, придется отнимать от «базовой» цены примерно столько же процентов. Для покупателей дорогих квартир наличие остановок общественного транспорта, как правило, значения не имеет, поскольку у большинства есть автомобили. Транспортная проблема новостроек сегодня не так сильно влияет на цену – маршрутные такси ходят повсеместно и до крупных, недавно построенных комплексов, как правило, довозят.
Нередко строительство нового дома начинается в чистом поле. В этой ситуации главным становится уже не транспортная доступность, а наличие социальной инфраструктуры (точнее, ее отсутствие). Совокупность отрицательных факторов (отсутствие транспорта и «социалки», непрестижность места) может снизить цену на 12–15 %, иногда до 20 %.
Крупных магазинов и торговых центров в городе становится все больше, и отсутствие магазинов шаговой доступности уже не беспокоит покупателей квартир в обжитых районах. Конечно, находящийся поблизости большой торговый комплекс – это плюс, но только если он расположен не под окном. Для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее иметь рядом детский сад и школу, а также развлекательные центры, кинотеатры и сооружения для занятий спортом. В то же время на цене квартиры в центре отсутствие почты, аптеки и прочих социальных благ никак не скажется.
Наличие или отсутствие гаража не всегда влияет на цену, но этот фактор важен для дорогого жилья в историческом центре, где сложно найти место для парковки. Например, квартира в реконструированном старинном доме, где нет гаража, стоит на 20–25 % дешевле, чем аналогичная квартира в доме с паркингом. Отдельных гаражей в центре строится мало, поэтому цены за бокс сопоставимы с ценами на квартиру.
При уплотнительной застройке цены на квартиры в соседних домах могут упасть. Это вопрос психологии: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор, да и строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3–5 %.
«Пейзаж» может сыграть неблагоприятную роль и при продаже квартиры в старом доме, но покупателя можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.
Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10 %. Стоимость квартиры на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5 % (понятно, что с лифтом дороже).
Если дом высокий да еще и густонаселенный, там возникают проблемы, характерные только для многоквартирных домов: больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и др. Подобные недостатки можно сгладить, немного снизив цену – не обязательно на проценты, можно договориться о разнице в несколько тысяч.
Для вторичного рынка очень важный параметр – тип дома, особенно в спальном районе. «Хрущевки» или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых зеленых районах, обеспеченных инфраструктурой.
