потенциальный объект находится в бизнес-центре, торгово-развлекательном центре или т. п. В этом случае обязательно должен быть договор с УК этого объекта, и вы должны детально изучить тарифы (так как они могут регулироваться произвольно, по желанию основного собственника), и (при наличии) изучить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. (В качестве примера приведу вам следующее. В одно время мы арендовали офис в одном бизнес-центре, арендодатель после долгих торгов со 115 тыс. рублей согласился отдать помещение за 78 тыс. рублей в месяц при долгосрочной аренде, включая в эту сумму все коммунальные платежи кроме электричества. Как мы позже выяснили, из этих 78 тыс. рублей наш арендодатель 45 тыс. рублей оплачивает УК бизнес-центра, который включил все, что только мог пожелать, и, как нам ответил уже основной собственник (у него более 55 % площадей данного объекта) и он же одновременно руководитель УК, что он все свои расходы покрывает за счет платежей остальных собственников. Поэтому еще раз: изучайте договоры внимательно!)
На этом этапе мы оцениваем потенциальные наши затраты на содержание объекта. Эту сумму вы должны рассчитать (сложить) и записать в блокноте в свою выборку объектов.
4. Необходимо уточнить у собственника или выяснить другим способом, входит ли ваш потенциальный объект в список торговой недвижимости вашего города, региона. Это нужно для планирования ваших расходов по оплате налога на недвижимость. Торговые объекты платят максимально возможный налог на недвижимость от их кадастровой стоимости. Обычно эту информацию можно найти на сайте мэрии или же на сайте министерства (департамента) строительства.
5. На этом этапе проверяем договоры аренды. Запрашиваем у собственника и читаем. На что нужно обратить внимание:
а. площадь аренды, ставка аренды, порядок увеличения арендной платы. Самое хорошее, когда вы в одностороннем порядке можете увеличивать арендную ставку;
б. наличие обеспечительного платежа – если он есть, то тогда нужно иметь в виду, что перевод обязательства по обеспечительному платежу нужно отразить в договоре купли-продажи;
в. какие платежи покрывает арендатор, оплачивает ли коммунальные платежи и в каком размере;
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
