– это потребительская оценка товара покупателем.
Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение – “покупатель голосует за цену деньгами”. Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.
Стоимость товара под названием “недвижимость” определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1.000.000 рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500.000 рублей. В результате затрат на страхование и на выплаты процентов банку вы потратили ещё 300.000 рублей. В квартире был сделан ремонт за 300.000 рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1.600.000 рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1.600.000 рублей?
Вот тут вступает в игру третье понятие – ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2.000.000 рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2.000.000 рублей, вы не продадите товар покупателю.
Ценность – это картинка, которую видит каждый по-своему (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Ценность – понятие субъективное и манипулятивное. Чаще всего, общество обсуждает не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности. Любые попытки собственников объяснить цену на свой объект через призму ценности проваливаются в глазах покупателя. Чуть позже, в других главах этой книги, описывающих примеры переговоров по цене, мы ещё вернёмся к этому вопросу.
Стоимость недвижимости тоже может не возвращаться ценой. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются собственники частных домов, которые пытаются объяснить цену на недвижимость через стоимость затрат труда и расходов на материалы, покупку земельного участка и подвод коммуникаций.
Глава 7. Оценка недвижимости: в чём заблуждается большинство?
Начну эту главу со старого еврейского анекдота.
– Изя, скажи, а сколько будет дважды два?
– А мы покупаем или продаём?
По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.
Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?
Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:
– сравнительный;
– расходный;
– доходный;
– способ альтернативных инвестиций.
И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.
Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить
