превышают данную сумму, то имеет смысл попросить подрядчика разбить проведение модернизации на несколько этапов, представив каждый из них как отдельный вид работ. При этом в документах подрядчика должны фигурировать такие слова, как «модернизация» и «реконструкция», а не просто сборка или монтаж.
Если затраты на приобретение актива и модернизацию превышают лимит в 100 тыс. руб., то их нужно амортизировать. Учтенные ранее расходы на первоначальную покупку объекта восстанавливать не следует, но затраты на модернизацию, превышающую 100 тыс. руб., списывайте через амортизацию (письмо Минфина №03-03-06/1/7342 от 07.02.17 года).
Как компании-застройщику учесть убытки от строительства МКД не поквартирно, а в целом по дому
Учет убытков при строительстве многоквартирного дома (МКД) является больной темой для застройщиков, ведь долгое время этот вопрос оставался спорным. Застройщику выгоднее считать прибыль/убыток в целом по объекту строительства, в то же время чиновники последовательно настаивают на том, что такой подход невозможен и убытки нужно считать только поквартирно.
В своих разъяснениях чиновники говорили о том, что в налоговом учете не учитываются убытки, полученные строительной компанией в виде превышения затрат на строительство над суммой средств целевого финансирования (письма Минфина №03-03-06/1/63 от 03.02.2012 года, №03-03-06/1/62 от 03.02.2012 года, №03-03-06/1/263 от 20.04.2009 года и другие).
Они поясняли, что строители при получении средств целевого финансирования обязаны вести раздельный учет доходов и расходов. Невыгодная позиция заключалось в том, что Минфин не разрешал убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над договорной стоимостью, учитывать при расчете налога на прибыль, потому что в Налоговом кодексе такие расходы не поименованы.
Верховный суд недавно внес окончательную ясность в этот вопрос и помог компании-застройщику отстоять доначисления налога на прибыль на сумму 4 млн руб., а также санкции почти на 1,5 млн руб. (определение Верховного суда №309-ЭС20—17578 по делу № А60—43572/2019 от 22.03.2021 года).
Следует отметить, что и раньше арбитры вставали на сторону налогоплательщиков в аналогичных спорах. Так, суд счел возможным учесть в составе налоговых расходов отрицательную разницу между суммой выручки и затратами на строительство и помог застройщику отстоять недоимку, пени и штраф на сумму 31 млн руб. (постановление Десятого ААС № А41—97351/17 от 17.10.2018 года).
Арбитры пришли к выводу, что отсутствие в Налоговом кодексе прямого указания на учет убытков в целом по дому не запрещает уменьшать базу по налогу на прибыль на сумму подобной отрицательной разницы, если она соответствует критериям статьи 252 НК РФ. Похожие выводы можно найти в постановлении Арбитражного суда Уральского округа № Ф09—3821/20 от 10.07.2020 года.
Принимая во внимание позицию Верховного суда, застройщики теперь не рискуют, учитывая убытки при строительстве МКД, даже
