вы купили квартиру для ее последующей перепродажи, так как уверены в том, что цены на недвижимость возрастут, то это спекуляция. Такой вид деятельности возможен, когда вы сознательно готовы к долгосрочным спекуляциям, так как цены на недвижимость быстро не меняются, да и транзакционные издержки очень высоки. Нескольких процентов прибыли совершенно недостаточно для покрытия всех рисков от таких спекуляций. Кроме того, необходимо также учитывать издержки на содержание квартиры (налог на недвижимость, квартплата, страхование и т. д.). Максимального эффекта от спекуляции недвижимостью можно добиться, если цена, по которой вы приобретаете квартиру, намного ниже ее реальной рыночной стоимости. Но для этого вы должны разбираться в том, чем планируете спекулировать.
Кроме того, вы можете приобрести квартиру для сдачи ее в аренду (инвестиция). Плюсом также будет возможный рост цен на недвижимость, так как это дополнительная возможность заработать.
Чтобы заняться подобным видом деятельности, важно сравнить доходность от сдачи в аренду с депозитными ставками. О том, как это сделать, мы обсудим ниже, рассматривая вопрос № 4. Так, если по долларовому депозиту в сравнительно надежном банке вы можете получить 10 % годовых, а уровень доходности аренды недвижимости составляет те же 10 %, то приобретать последнюю с целью сдачи в аренду невыгодно. При этом нужно сравнивать чистую доходность, с учетом налогов и расходов. К ним относятся:
– квартирная плата (если она лежит на арендодателе);
– налог на недвижимость;
– амортизация квартиры, в которой необходимо периодически делать ремонт;
– расходы по страхованию квартиры, поскольку существует риск возникновения пожара, обвала дома и т. п.; в противном случае вам придется возмещать убыток из собственных средств;
– подоходный налог;
– временны́е затраты на постановку квартиры на учет путем заключения договора аренды в жэке и налоговой инспекции;
– среднегодовой уровень использования недвижимости.
В обычных гостиницах последний показатель обычно составляет 80 % и зависит от их месторасположения и уровня цен. Если же он ниже 50 %, то обычно такая недвижимость приносит убытки. В варианте со сдачей квартиры в аренду вы рискуете тем, что она будет простаивать, а значит, вам придется нести постоянные расходы на ее содержание, не получая ни копейки дохода. Так что в зависимости от уровня цены, которую вы запросили за аренду квартиры, и текущей рыночной ситуации вам необходимо определить уровень использования недвижимости и учитывать его при расчете ожидаемой среднегодовой доходности аренды.
Кстати, обычно цена за аренду гостиничного номера рассчитывается как одна тысячная от его себестоимости.
Классическая формула определения стоимости коммерческой недвижимости:
где R – сумма чистых ежегодных доходов
