выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.
С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала, включающее разработку предварительных эскизов генплана, анализ проблем микрорайона, выбор архитектурного стиля и т. д.
Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием.
Концепция определяет внешнее расположение (размещение) жилого квартала, организацию его внутреннего пространства, рациональное распределение и эффективное использование земли, показывает преимущества квартала.
На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование. Эти этапы называют микропроектированием, т. е. более углубленным и конкретным.
Оно заключается в разработке архитектурных проектов, а именно строительных планов (преимущественно планов квартир), фасадов, конструкций, инженерной инфраструктуры. Архитектурное проектирование заканчивается разработкой генерального плана жилого образования.
Одновременно с проектами планировки микрорайонов и архитектурным проектированием на предпроектной стадии разрабатывается документация по технологии строительства.
Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства представлен на рис. 1.10.
Результаты предпроектного этапа используются для получения лицензии на строительную деятельность, сертификата на землю, разрешения на индивидуальное строительство зданий, на разработку строительных проектов. На их основе получают разрешение пожарной инспекции.
Жилые кварталы и объекты включаются в планы городского строительства. Далее заказчик заключает договор с подрядной организацией, осуществляет надзор за качеством и безопасностью строительства.
На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.
Рис 1.10. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства
Предварительная оценка позволяет углубленно исследовать и тщательно проанализировать предполагаемые затраты на осуществление проекта.
Основная цель этого процесса заключается в том, что он дает возможность прогнозировать стоимость будущего объекта до этапа детального архитектурного проектирования. Таким образом, инвесторы могут получить представление об объемах капитальных вложений до начала проектирования.
Предварительная оценка может быть проведена упрощенно
