для значений 1 м2 в ЖК «Архитектор» и ЖК «Розмарин Deluxe». Уже поправленные значения можно найти в столбце 10.
Поправок по классу и типу не вносилось, так как все сравниваемые объекты идентичны. В VAVILOVE, The MID, «Квартал 38А» и Prizma представлены квартиры без отделки, поэтому необходимо привести их цены к квартирам в состоянии «white box». Здесь обошлось без каких-либо сложных формул, чтобы квартира без отделки превратилась в квартиру с отделкой «white box» необходимо потратить примерно 15 тыс. рублей на 1 м2. Собственно, этот параметр и был учтен. Например, стоимость 1 м2 в ЖК «The MID» увеличилась с 300 тыс. рублей до 315 тыс. рублей. Все изменения были отражены в столбце 14.
На следующем этапе приведения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo выявляются экстремальные отклонения. Для определения экстремального отклонения была определена средняя стоимость 1 м2 по объектам аналогам (столбец 14), которая составила 357 374 рублей. Нормальным, для целей данного расчета, можно считать отклонение на 10% в ту или иную сторону. Экстремальные же значения можно обнаружить в двух объектах аналогах: Prizma (отклонение от среднего значения плюс 26,6%) и The MID (отклонение от среднего значения минус 13,5%). В связи с тем, что 10% для целей расчета принято в качестве нормального отклонения, из значения Prizma (486 868) было вычтено 16.6% (26,6%-10%), а к значению The MID (315 000) было прибавлено 3.5% (13,5%-10%).
Очень важное для результатов исследования допущение было применено на финальном этапе определения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo (столбец 17). Дело в том, что по данным уважаемого аналитического сервиса «Индексы Рынка Недвижимости» средний рост стоимости жилой недвижимости в Москве за последние три года составил 18,6%. При расчете итоговой прогнозной цены было сделано предположение, согласного которому цены на жильё в Москве будут расти и дальше теми же темпами, то есть будут увеличиваться на +6.2% ежегодно в 2021, 2022 и 2023 годах. Именно эта важная предпосылка в итоге привела к прогнозному значению стоимости 1 м2 в ЖК Eniteo в 412 тыс. рублей за 1 м2.
Я отлично понимаю, что методика расчета обладает значительным количеством изъянов. Повторюсь, нет ни одного способа точно определить будущую стоимость 1 м2, кроме машины времени, пожалуй. Приведенная в книге методика несовершенна и неточна, но это всё, что у меня есть. На этапе принятия инвестиционного решения методика позволяет определить хотя бы ориентировочное, компромиссное значение будущей стоимости недвижимости.
Дальше на основе прогнозных данных нужно составить финансовую модель этого инвестиционного проекта. Большинство известных мне инвесторов-спекулянтов с рынка жилой недвижимости пренебрегают финансовым моделированием. Я же считаю, что грамотно составленная финансовая модель является основой инвестиционной деятельности. На мой взгляд, совершенно неважно, каким объемом денежных средств оперирует инвестор. Даже при инвестировании небольшой суммы денежных средств финансовое моделирование является обязательным этапом.
Как всегда, начинать нужно с описания предпосылок. В данном случае, в табличном виде предпосылки создаваемой финансовой модели выглядят так:
