contrato de arrendamiento en Colombia está regulado por los artículos 1973 y siguientes del Código Civil colombiano, en donde se desarrolla no sólo el arrendamiento de cosas, sino también el de obra y servicios. Dicha normativa, guarda una estrecha correspondencia frente a lo indicado en el Código Civil chileno que, como es bien sabido, es fiel a los lineamientos trazados por el Derecho Romano.
Tras realizar esta precisión, se procederá a la presentación del trabajo, que tendrá por objeto desarrollar el contrato de arrendamiento de cosas, específicamente el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a una actividad mercantil, el cual no cuenta con una regulación propia en el Código de Comercio. Se hace necesario, entonces, recurrir a las directrices contenidas en nuestra codificación civil en la que sólo se evidencia una referencia normativa en lo que a la terminación de dicho contrato concierne en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Esta temática se configura entonces, como uno de los ejes principales de la presente investigación, que busca evidenciar el conocimiento y aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento por arrendadores, arrendatarios y operadores jurídicos.
Es necesario precisar que dicha codificación solo prevé las justas causas de terminación del contrato cuando el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación, situación que se configura cuando el inquilino ha ocupado, por lo menos, durante dos años el local comercial con un mismo establecimiento de comercio. Esto deja un vacío respecto de la forma y las causales que pueden invocarse para dar por finalizado un contrato de arrendamiento comercial en los dos años anteriores, es decir, cuando no se ha obtenido el derecho de renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
Siguiendo la línea investigativa, será necesario construir elementos de juicio que permitan destacar que en la normativa, jurisprudencia y doctrina actual, aun cuando se evidencian múltiples interpretaciones, existen vacíos frente a la debida aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento en materia comercial por parte del arrendador; concretamente, cuando el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación y preferencia por haber ocupado, por lo menos, durante dos años el local comercial, con el mismo establecimiento de comercio.
Las causales abordadas en el presente documento se encuentran reguladas en el artículo 518 del Código de Comercio, específicamente en los siguientes eventos: cuando el arrendador requiera el bien inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta; cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o por la necesidad de ser demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Igualmente, se evidenciaron las inconsistencias y lagunas jurídicas que se presentan en la aplicación de la normativa, se confrontaron puntos de vista y asumieron posiciones cimentadas sobre la ley, que conducirán a esclarecer el verdadero alcance de las causales consagradas en la legislación comercial para dar por terminado el contrato de arrendamiento, partiendo del conocimiento que arrendadores y arrendatarios tienen de dichas causales. Al cierre, mostrará el porcentaje de los arrendatarios que proceden a demandar por perjuicios a los arrendadores que no dan cumplimiento de las causales esbozadas en el momento de finalización del contrato de arrendamiento.
Para plantear el análisis referenciado se utilizó una metodología eminentemente cualitativa, que consistió en la recolección normativa, doctrinal y jurisprudencial, que permitió determinar la realidad que rodea la aplicación y alcance de la norma, en lo que al contrato de arrendamiento de local comercial concierne, sobre todo respecto de las causales de terminación del contrato. En el mismo sentido, se realizaron entrevistas en cuatro diferentes escenarios: agencias inmobiliarias, jueces y funcionarios judiciales, arrendadores y arrendatarios, con la finalidad de conocer en detalle las posibles implicaciones o consecuencias que se derivan de la aplicación que, actualmente, se le viene dando a estos postulados normativos según la calidad de la parte contractual interviniente.
Como se ha mencionado antes, el presente trabajo tiene como objetivo principal determinar el alcance de las causales consagradas en la legislación comercial, para culminar un contrato de arrendamiento, de acuerdo con el conocimiento que tienen sobre el mismo los arrendadores y los arrendatarios. De esta manera, una vez obtenida la información, se pretende conocer el alcance que tienen dichas causales consagradas en la legislación comercial.
No se podría culminar el presente texto sin exponer a los lectores el problema jurídico con respecto a los contratos de arrendamiento.
Precisamente, nuestro legislador ha propendido por conceder una protección especial a aquel comerciante que ha tomado un bien en arrendamiento con el fin de desarrollar en él una actividad mercantil1 y esto se ve reflejado en las normas contenidas en los artículos 515 al 524 del Código de Comercio, que catalogó como de orden público e imperativo cumplimiento, bajo el argumento de buscar con ellas la protección del interés social.
Esencialmente, en esta piedra angular se cimentó esta investigación, por cuanto a pesar de las buenas intenciones del órgano legislativo al momento de proferir dichas normas, se evidencia desconocimiento y falta de comprensión por parte de arrendadores, arrendatarios y operadores jurídicos de las causales de terminación del contrato, antes y después de configurarse el derecho de renovación, al igual que un desconocimiento de otros derechos conexos al contrato de arrendamiento, como los son: el derecho de preferencia, el derecho de desahucio, el derecho a la indemnización y el derecho a la cesión del contrato; derechos éstos, otorgados al arrendatario en pro de defenderlo de un arrendador que pudiere eventualmente utilizar su posición dominante, para obtener un provecho del esfuerzo del empresario en posicionar y acreditar el establecimiento de comercio con que ocupa el bien inmueble entregado en arrendamiento.
Aunado al desconocimiento que presentan los sujetos contractuales respecto de las normas que regulan la terminación del contrato de arrendamiento, se encuentran los vacíos normativos sobre esta materia, que tiene su origen en la falta de un desarrollo autónomo de esta figura contractual en la legislación mercantil, equivalentes que deben ser llenados de manera supletoria por normas civiles que, claramente, no persiguen la misma finalidad que buscó el legislador al momento de redactar la codificación comercial sobre esta materia.
Respecto a la metodología aplicada tanto en la elaboración, como en la ejecución, análisis de resultados y la fundamentación teórica del presente texto, parte de la propuesta de Riaño (2000, pp. 143–168), para este tipo de trabajos.
En la primera parte, se ponen en práctica conocimientos adquiridos en diferentes escenarios académicos e investigativos que conducen a un elemento esencial de atención empírica, intelectual, de reflexión y de socialización, en los cuales tienen lugar una dinámica relacional, espacial y temporal específica, como bien lo plantea Riaño (2000, p. 146), mediante la aplicación de los instrumentos como la entrevista y los anexos de minutas de modelo de desahucio para dar por terminado el contrato de arrendamiento, al igual que la presentación de gráficas, las cuales describen la situación, caracterización, conocimiento, entre otros, que poseen los entrevistados al respecto.
Las entrevistas generan un conjunto de relaciones y reacciones posibles frente al tema de indagación, puesto que es una técnica de formación de un “nosotros” espacio-temporal la cual incluye también al investigador quien, desde sus múltiples roles y posicionamientos como facilitador, observador, entrevistador, constituye un punto de referencia desde el que, por ejemplo, se controla el tiempo, se configura el espacio, se formulan preguntas y se toman decisiones alrededor del contrato de arrendamiento comercial. Para esta primera parte del proyecto se consideró el esquema 1.
ESQUEMA 1. Estructura del proyecto de investigación
