nach der Inbetriebnahme. Die rechtskonforme Meldung muss dabei Informationen bezüglich der Geräteart, des Herstellers, der Typbezeichnung, des Eichjahres und der Anschrift des Gerätenutzers, in der Regel der Eigentümergemeinschaft, beinhalten. Aber: Heizkostenverteiler (HKV) sind von dieser Meldepflicht ausgenommen, da HKV keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes darstellen.
Die Folgen einer unterlassenen Meldung können gravierend sein. Bis zu 20.000 Euro Bußgeld drohen, die sich Hausverwalter allerdings sparen können, wenn sie zum Beispiel den digitalen Weg über das Internet wählen oder das Faxgerät bemühen. Am einfachsten ist der bürokratische Aufwand allerdings über den Messdienstleister des Hauses zu umgehen. Hier sollten Hausverwalter unbedingt auf eine entsprechende vertragliche Regelung ab dem achten, sobald ihre Messtechnik erneuert wird. Der Installateur übernimmt dann nach Absprache die Meldung beim Eichamt. Auch im Falle einer rechtswidrig unterlassenen Meldung im Sinne des MessEG wird auf diesem Wege eine Haftung des Hausverwalters vermieden.
Folgende Eichfristen sind abhängig vom Gerät zu beachten: Wärme- und Warmwasserzähler müssen alle fünf Jahre, Kaltwasserzähler alle sechs Jahre, Gaszähler alle acht Jahre und Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Wichtig: Ist die vorgeschriebene Eichfrist eines Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden, insbesondere auch nicht für Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnungen.
Eigentümerversammlung
Dürfen sich Eigentümer vertreten lassen?
Die regelmäßigen Versammlungen der Wohnungseigentümer sind eine ernste Sache. Bei diesen Versammlungen geht es nicht selten um viel Geld, beispielsweise wenn die neue Haushaltsplanung, Sanierungen oder auch die jährliche Abrechnung mit dem Hausverwalter auf dem Programm steht.
Wichtig ist deshalb auch, die formellen Vorschriften zu beachten und einzuhalten. Denn ansonsten kann es schnell zu unangenehmen Streitigkeiten unter den Eigentümern kommen. Über einen Fall, in dem gar der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben wurde, entschied im Juli 2015 das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 118/14)
Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer aus Tauberbischofsheim seine Ehefrau und einen seiner beiden Söhne als Vertreter zur Versammlung geschickt.
Das erste pikante Detail an diesem Fall: Die Eigentümergemeinschaft bestand lediglich aus dem Mann, dem zwei von drei Wohneinheiten gehören, und seinem zweiten Sohn, der Eigentümer der dritten Wohnung ist.
Und das noch viel pikantere Detail: In der Funktion als Hausverwalter begleitete der Mann seine beiden Vertreter zur Versammlung, so dass nach Auffassung des zweiten Sohnes am Ende „zu viele Personen aus dem gegnerischen Lager“ an der Versammlung teilnahmen. Er verließ die Versammlung nach kurzer Zeit und legte Klage beim Amtsgericht Tauberbischofsheim ein.
Dieses gab ihm weitgehend recht und wurde vom LG Karlsruhe später auch in seinem Urteil bestätigt.
Ein wichtiger Grundsatz, auf den es in dieser Angelegenheit hinzuweisen gilt: Eigentümerversammlungen sind nichtöffentliche Veranstaltungen, in denen die Eigentümer ihre Themen unter sich verhandeln sollen und dürfen. Dass ein Eigentümer, der sich vertreten lässt, ebenfalls an einer Versammlung teilnimmt, ist natürlich nicht statthaft, da ansonsten die Diskussion unverhältnismäßig beeinflusst werden würde.
Hingegen ist eine Abstimmung nicht durch einen solchen Umstand gefährdet, solange die Teilungserklärung der Gemeinschaft die Regel „Eine Wohnung, eine Stimme“ enthält.
Wir raten Ihnen aus diesen Gründen: Nehmen Sie als Wohnungseigentümer möglichst persönlich an den Versammlungen teil, um solcherlei Missverständnisse gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Schauen Sie auch einmal in die Vereinbarungen Ihrer Gemeinschaft. Dort kann das Recht auf Vertretung durch einen Ehepartner, Mieter oder Rechtsanwalt durchaus eingeschränkt worden sein.
Mieter in Eigentümerversammlungen: Die Teilungserklärung entscheidet
Für manch einen mag es merkwürdig klingen. Doch in vielen Eigentümergemeinschaften setzt sich mehr und mehr die Vorgehensweise durch, Mieter, mit entsprechenden Vollmachten ausgestattet, zu den Eigentümerversammlungen zu schicken. Manch ein Wohnungseigentümer wohnt fernab, manch einer hat zu viel um die Ohren, manch will sich schlicht und einfach nicht mit den teils kniffligen Fragen herumschlagen, die in der Versammlung erörtert werden müssen. Gewissenhaftere Mitglieder der Gemeinschaft stehen dann vor der Frage, inwiefern ein solches Verhalten eines Miteigentümers statthaft ist oder ob sie dagegen vorgehen können und sollten.
Bedeutsam ist auch in diesen Fällen einmal mehr die Teilungserklärung. Sofern in dieser nicht ausdrücklich vermerkt worden ist, dass Teilnehmer einer Eigentümerversammlung auch Nicht-Eigentümer sein dürfen, dürfen Mieter nicht an dieser teilnehmen. Ob sie eine Vollmacht ihres Mieters mit sich führen oder nicht, ist dann absolut unerheblich. Ist anderes in der Teilungserklärung geregelt, haben Wohnungseigentümer kaum eine Gelegenheit die Teilnahme eines Mieters zu unterbinden. Ihnen bleibt nur der rechtliche Klageweg, wenn durch Mieter Beschlüsse zustande kommen, die ihren wirtschaftlichen Interessen schaden.
Aber der Teilungserklärung hat ein jeder Wohnungseigentümer beim Kauf seiner Wohnung zugestimmt. Eine genaue Prüfung dieses Dokuments ist also unabdingbar, um späteren Ärger zu vermeiden – in vielerlei Hinsicht.
Zeit und Nerven sparen mit dem Umlaufbeschluss: Bedingungen, Verfahren, Vor- und Nachteile
Alle Jahre wieder… Steht bei Ihnen bald auch wieder eine Eigentümerversammlung an, liebe Leser?
Machen Sie sich schon Gedanken, wie sie wohl verlaufen wird?
Allzu oft arten Versammlungen in hitzige Streitereien aus.
Der Grund dafür: Jeder Eigentümer darf sich zu jedem der – mehr oder minder wichtigen – Beschlussanträge auf der Tagesordnung äußern.
Eine willkommene Alternative: Der Umlaufbeschluss.
Um schnelle Beschlüsse der Eigentümer zu bewirken, kann das sogenannte Beschlussumlaufverfahren eingesetzt werden.
Ein wichtiger Vorteil besteht hier darin, dass auf diesem Wege ein Beschluss ohne die Einberufung einer Eigentümerversammlung erwirkt werden kann.
Die grundlegende Voraussetzung ist jedoch, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem entsprechenden Beschlussantrag schriftlich erklären. Geregelt ist dies in Paragraph 23 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes. Hiervon kann nicht abgewichen werden.
Da also Einstimmigkeit gefragt ist, stellt der Umlaufbeschluss eine gute Alternative gerade für kleinere Eigentümergemeinschaften dar.
Grundsätzlich kann und darf das Umlaufverfahren von der Hausverwaltung, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter aber auch von jedem einzelnen Mitgliede der Eigentümergemeinschaft eingeleitet werden. In jedem Falle muss er schriftlich formuliert werden. Eine Begründung ist nicht erforderlich, natürlich aber stets empfehlenswert.
Nach Formulierung des Beschlusses wird er zwecks Unterzeichnung von Eigentümer zu Eigentümer weitergereicht, bis schließlich alle Unterschriften eingesammelt sind.
Wirksam wird ein jeder Umlaufbeschluss
