пришла к выводу, что вполне разумно оставаться с родителями подольше, пока их зарплата не увеличится настолько, чтобы они могли себе позволить собственное жилье в новых условиях, когда цены уже искусственно не удерживаются на низком уровне. В итоге у семей, ищущих жилье, оказалось больше доступных вариантов, потому что квартиры уже не занимали люди, у которых не было в них насущной потребности. Иными словами, дефицит жилья моментально снизился еще до начала строительства новых домов, когда рыночные условия позволили окупать стоимость строительства большего количества жилья и получать прибыль.
Подобно тому как колебания цен распределяют дефицитные ресурсы, имеющие альтернативное применение, регулирование цен, сдерживающее эти колебания, сокращает для людей стимулы ограничивать собственное применение недостаточных ресурсов, желаемых другими. Например, регулирование арендной платы часто приводит к тому, что во многих квартирах нередко проживает всего один человек. Исследование в Сан-Франциско показало, что 49 % квартир с контролируемой арендной платой занимает только один жилец, в то время как имеющийся в городе серьезный дефицит жилья вынуждал тысячи людей снимать его далеко от работы и долго до нее добираться. Аналогично, по данным переписи, на Манхэттене (где примерно половина жилья подчинена той или иной форме контроля арендной платы) в 46 % квартир живет по одному человеку – по сравнению с 27 % по всей стране.
При обычном ходе событий спрос на жилье меняется у людей в течение жизни. Потребность в пространстве обычно увеличивается в связи с созданием семьи и рождением детей. Однако спустя годы, когда дети вырастают и уезжают, потребности родителей, как правило, уменьшаются, а затем становятся еще меньше в случае смерти одного из супругов, и тогда вдова или вдовец переезжает в небольшую квартиру, к родственникам или в дом престарелых. Таким образом, общий жилищный фонд перераспределяется между людьми в соответствии с изменением их потребностей на разных этапах жизни.
Люди пользуются общим жильем не из чувства сотрудничества, а из-за цен – в нашем случае из-за стоимости аренды. На свободном рынке цены основаны на ценности, которую другие арендаторы придают жилью. Молодые пары с растущей семьей часто готовы платить за жилье больше даже за счет уменьшения количества покупок потребительских товаров или услуг, чтобы оплачивать дополнительную жилплощадь. Ради того, чтобы у каждого ребенка была своя комната, пара с детьми может реже посещать рестораны и кинотеатры или отложить покупку новой одежды или машины. Но когда дети вырастают и уезжают, такие жертвы становятся бессмысленными, ведь за счет уменьшения площади арендуемого жилья можно получить много других благ.
Учитывая решающую роль цен в этом процессе, вследствие применения законов о регулировании арендной платы у арендаторов меньше причин для изменения поведения в новых обстоятельствах. Например, у пожилых меньше стимулов освободить большую квартиру, которую они, скорее всего,
