спад в строительстве после принятия законов о регулировании арендной платы наблюдался везде. Когда в 1979 году контроль ввели в Санта-Монике (Калифорния), количество разрешений на строительство уменьшилось в десять с лишним раз по сравнению с тем, что было всего пятью годами ранее. Исследование жилищного фонда Сан-Франциско выявило, что возраст 75 % жилья с регулируемой арендной платой – более полувека, причем 44 % этих домов старше 70 лет.
Хотя для возведения офисных зданий, фабрик, складов и других коммерческих и промышленных сооружений требуются такие же трудозатраты и материалы, как и для жилых многоквартирных домов, нередко в городах строится много новых офисных зданий и мало жилья. К промышленным и коммерческим сооружениям законы о регулировании арендной платы обычно не применяются, а потому даже в городах с острой нехваткой жилья в коммерческих и промышленных зданиях вполне может оказаться много свободных площадей. Несмотря на серьезный дефицит жилья в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах с регулированием арендной платы, национальное исследование, проведенное в 2003 году, показало, что доля пустующих площадей в зданиях, используемых в промышленных и коммерческих целях, составляет примерно 12 % – самый высокий показатель более чем за два десятилетия.
Вот вам еще одно доказательство, что дефицит жилья – это ценовое явление. Высокая доля пустующих площадей в коммерческих зданиях демонстрирует, что ресурсов для их строительства вполне достаточно, просто регулирование арендной платы не позволяет использовать эти ресурсы на возведение жилых зданий и тем самым перенаправляет их на строительство офисных зданий, промышленных сооружений и других объектов коммерческой недвижимости.
Введение законов, регулирующих арендную плату, сократило предложение не только по строительству новых квартир, но и уже существующего жилья, поскольку в этих условиях домовладельцы меньше заботятся о техобслуживании и ремонте, ведь при дефиците жилья незачем поддерживать внешний вид помещений для привлечения жильцов. Следовательно, при регулировании цен жилье быстрее изнашивается, а заменяется реже. В ходе исследования регулирования арендной платы в Соединенных Штатах, Англии и Франции было обнаружено, что качество жилья с контролируемой арендной платой ухудшается гораздо чаще, чем жилья, где она не контролируется.
Как правило, арендный жилищный фонд относительно постоянен в краткосрочной перспективе, так что сначала дефицит возникает потому, что все больше людей стремятся арендовать жилье по искусственно заниженной цене. Позднее наблюдается и реальное увеличение нехватки, поскольку съемные квартиры приходят в негодность быстрее из-за плохого обслуживания, в то время как объемов нового строящегося жилья недостаточно, чтобы их заменить, поскольку строить в частном порядке новое жилье нерентабельно из-за регулирования арендной платы. Например, при регулировании цен в Англии и Уэльсе объем частного строительства упал с 61 %
