степени, чем другие объекты недвижимости, влияет на жизнь как рядового человека, так и всего общества. Во-вторых, рынок жилья в силу большего количества объектов рынка более развит, чем другие сегменты. В-третьих, рынок жилья в развитых странах тесно связан с финансовым рынком.
Первичный и вторичный рынки жилья
Рынок жилья принято делить на первичный и вторичный.
Первичный рынок жилья – это рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, только что созданные в результате строительства и реконструкции. Юридическое создание или появление нового объекта недвижимости закрепляется путем записи в государственном реестре.
После того, как жилое помещение появляется в виде надлежаще оформленного объекта недвижимости, оно автоматически попадает в поле интересов субъектов рынка жилья. Дальнейшая судьба жилого помещения зависит от конкретных соотношений интересов субъектов: оно может стать собственностью муниципалитета и будет передано в социальный найм, или оно может быть продано собственником на открытом рынке. В то же время жилое помещение может быть закреплено за частным собственником и в дальнейшем будет использоваться для проживания или сдачи в аренду.
Вторичный рынок – рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, которые ранее фигурировали в сделках. Такое определение кажется нам более верным, чем утверждение авторов в работе /2.199/, где указывается, что вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.
Связь рынка жилья и финансового рынка
Упрощенно рынок жилья и финансовый рынок связывают с тем, что для сделок купли-продажи жилья необходимы средства. Поскольку стоимость недвижимости достаточно высока, в сделках присутствуют значительные суммы. Финансовый рынок обслуживается с помощью того или иного механизма процесса заключения сделки.
Связь рынков жилья и финансов гораздо шире.
Первичный рынок. Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг. Субъектам рынка жилья здесь важно обеспечить финансирование процесса создания объекта, будь то покупка готового, строительство или реконструкция жилых зданий. В табл. 2.6 отмечены финансовые инструменты, используемые в финансировании первичного рынка.
В мире самым распространенным механизмом финансирования первичного рынка коммерческого жилья является кредитование. Застройщик производит строительство объекта жилой недвижимости за счет:
собственных средств – 10–15 %;
банковского кредита (коммерческий кредит) – 60–65 %;
привлеченных средств – 20–30 %.
Одновременно со строительством застройщик при посредничестве профессиональных брокеров – риэлтеров проводит рекламную кампанию и предлагает желающим приобрести жилье.
Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного
