годы считалось приносящим «нулевой ущерб» сельскохозяйственному производству. В результате, немало новых зданий и сооружений было запроектировано и построено не на малоплодородных или бросовых землях, а в пределах фонда приусадебных земель. Между тем даже при ручной (в основном) обработке эти земли приносили и приносят относительно высокий доход своим хозяевам и являются высокопродуктивными. Это пример показывает, что государство далеко не всегда правильно подходит к землям «частного сектора».
Вместе с тем не все возможности земли бывают видны ее владельцу. Некоторые из них могут быть выявлены лишь с помощью специалистов, которые (обычно) находятся на службе государства. Им же доступно классифицировать земли и обобщить опыт их использования внутри каждого класса. Такое обобщение способно подсказать традиционному собственнику более выгодные методы использования земли, а равно приемы сохранения и повышения ее плодородия[58].
Плюсы, которые присущи укоренившемуся способу использования земли, нельзя переоценивать. Как показывает опыт многих стран, большинство собственников земли суть «традиционалисты», а не новаторы. Многие из них способны преодолеть недостатки в использовании своей земли и приблизить его к среднему уровню. Но на принципиально иное использование земли отваживаются лишь немногие[59]. Поэтому об оптимальном использовании земли в рамках частной собственности можно говорить лишь с известной долей условности. Именно это обстоятельство позволяет оправдывать вмешательство (в известных пределах) государства в частное землепользование не только с формально-юридической, но и с социально-экономической позиции.
8. «Отказ от земли» – не способ уклониться от своих обязательств
Статья 43 ЗК РФ допускает отказ лица от своего права на землю, но предупреждает, что это не снимает с него прежде возникших обязательств по земле, перечисленных в ст. 42. Из этих последних к случаю отказа можно отнести обязательства по своевременному внесению платежей за землю[60], а также ответственность за «загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия земель на землях соответствующих категорий»[61]. Кроме того, отказывающееся от земли лицо не должно «иметь за собой» нарушения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Подобная конструкция закона представляется полезной, однако ей явно не хватает процедурного оформления. Так, не ясно, кто и как должен проверять, не нарушило ли названное лицо какого-либо правила кто и как должен разбирать спор о самом факте нарушения (если такой спор возникнет). Без ответа остаются вопросы, какой орган (и в каком порядке) может и должен признавать, что прежние обязательства лица в связи с его прежними владельческим правами на землю являются погашенными; кто
В специальной литературе такая работа выделена в особый вид земельно-хозяйственных обследований, получивший английское название «лэнд-юз» (land use). Исследования в этой области направлены на то, чтобы выявить резервы, позволяющие оптимизировать использование земельных участков определенных категорий в рамках традиционных видов пользования. Такие исследования в основном призваны помочь наличным собственникам.
В России некоторые нынешние фермеры – нетрадиционалисты работают как бы «в паре» с крупными хозяйствами. Первые с помощью вторых проверяют в своих хозяйствах новые приемы сельского хозяйства; если те оправдывают себя, то они внедряются в крупное хозяйство.
Статья 42 не уточняет, какие платежи имеются в виду – публичные или частные, а в последнем случае – какие именно (залоговые – кредитному учреждению, членские – кооперативу и т. д). Не ясно, относятся ли к «платежам» штрафы, наложенные надзорными органами в связи с выявленными ими земельными нарушениями. Надзорный орган мог возложить на владельца земли также обязанность осуществить известные работы, например, выполнить рекультивацию нарушенных площадей, ликвидировать несанкционированную свалку или взамен оплатить стоимость таких работ. Все эти ситуации остались вне поля зрения законодателя. Отсюда видно, что редакция ст. 42 в указанной части слишком лаконична.
Последнее выражение, по-видимому, имеет в виду сельскохозяйственные и иные биологически продуктивные земли, но этот его смысл выражен недостаточно четко.
