теряют свою силу. Формально это означает, что требование о сносе может быть предъявлено спустя десятилетия после появления строения (и уже не к тому лицу, которое совершило нарушение). Понятно, что такое положение более чем нежелательно. Таким образом, речь идет не о приобретательской давности (которую регулирует Гражданский кодекс РФ), а о погасительной давности, которой не хватает кодексам земельному и градостроительному.
Судебная проверка. Вопрос о возможности изъятия земли у частного собственника за допущенные им земельные нарушения присутствовал в некоторых нормах права начала 1990-х годов (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Положение о порядке осуществления контроля за использованием и охраной земель в РФ, утвержденное Советом Министров РФ 23 декабря 1993 г.). Ныне этот вопрос перенесен в Гражданский кодекс (ст. 284–286). Однако, как представляется, в ряде случаев он решается в отрыве от экономической действительности.
Так, собственнику, не использующему участок сельскохозяйственного назначения без уважительных причин в течение трех лет и более, грозит изъятие участка (ст. 284). Такая же санкция предусмотрена в случае, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением[67]. Правда, изъятие производится за компенсацию (косвенно об этом говорит норма ст. 285 о продаже участка с публичных торгов). Решение об изъятии собственник может обжаловать в суде. Тем не менее названная угроза может оказаться для собственника достаточно болезненной.
Выше упоминалось, что экономическая подоплека неиспользования земельного участка по его целевому назначению (например, как пашни) может лежать во внешних факторах, а именно предусмотренное по закону (точнее – по Государственному земельному учету, опирающемуся на закон) направление его использования в новых рыночных условиях оказывается нерентабельным. Здесь нет вины собственника, поэтому нет основания подвергать его санкциям. Скорее такие явления должны давать повод к пересмотру самого факта занесения того или иного участка земли в традиционную для него категорию земельного фонда.
Естественно, что вопрос о таком пересмотре должны рассматривать (или даже возбуждать его) надзорные земельные органы, но пока такая функция за ними официально не закреплена. Здесь трудно видеть пробел федерального закона, ибо экономическая ситуация в разных регионах неодинакова. В вопросе об изменении официального (легального) предназначения того или иного участка земли более компетентны власти регионов. Законодательству регионов и следовало бы поручить проблему «перекатегоризации» земель; это означало бы передачу регионам вопросов Государственного земельного учета (ныне именуемого Кадастровым учетом)[68].
ЗК РСФСР 1991 г. предусматривал возможность расторжения арендного договора в случае систематической неуплаты арендной платы, хищнического отношения к земле или использования ее не по целевому назначению (ст. 41, последняя часть).
Не вполне ясно, можно ли неиспользование земли считать нецелевым ее использованием. Если это так, то ст. 285 частично повторяет ст. 284.
Такая тенденция наметилась в федеральном законодательстве, например, в отношении лесных земель. Но она затрагивает случаи, когда изменение целевого назначения земель связано с передачей их в другие руки. Случаи, когда земля остается в прежнем владении, указанное законодательство практически не затрагивает.
