накладные расходы, налоговые ставки, примерные расходы на ремонт и сумму чистого дохода.
Аналогичную информацию прислал на наш сайт агент из Флориды.
Мы выбрали несколько фотографий и проанализировали представленные цифры. Затем просчитали варианты на калькуляторе (мы купили его в фирме «Staples» за 50 долларов). Нашей целью было определить максимальную сумму, которую можно заявить на аукционе, и при этом все равно получать доход с недвижимости. Мы собирались выбрать дом и предложить за него цену, основанную на наших вычислениях. Если бы мы выиграли, нам было бы приятно. В случае проигрыша мы ничего не теряли, потому что не хотели платить за дом больше.
После нескольких проигранных аукционов нас ожидал выигрыш. Этот дом на одну семью с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в Порт-Сент-Луисе оценивался в 98 тысяч долларов. У нас не было задолженности по кредитам, и поэтому мы знали, что легко сможем получить заем, а наших сбережений и акций хватит на ремонт, первый взнос и дополнительные расходы. Оформление сделки заняло несколько недель, а еще через месяц наш агент привел в дом жильца.
Вот постатейная раскладка того, что мы сделали:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $1000
Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3900
Итого: $7900
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $ 1040
Потери от простоя (дом не пустовал): $0
Общий доход: $1040
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) и страховка: $267
Ремонт/эксплуатация: $25
Резерв: $25
Комиссия за управление: $45
Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $711
Итого: $1073
Чистый месячный доход: –$33
Глядя на убытки в 33 доллара, можно подумать, что мы двинулись в неправильном направлении. Ведь такие огромные затраты времени и энергии не создали положительного денежного потока. Но для нас такой результат стал символом потенциальной возможности обрести финансовую независимость. Неоспоримый факт заключался в том, что мы стали владельцами доходной собственности, платить за которую будет наш квартирант. Недавно мы рефинансировали кредит и снизили ставку до 6,125 процента, что уменьшило ежемесячную выплату до 579 долларов. Вот откорректированные цифры нашего месячного денежного потока:
Ежемесячная рента: $1040
– Ежемесячные расходы: $941
Месячный доход: $99
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($99 х 12) $1188
Капитал, вложенный в собственность: $7900
Прибыль
