арендные ставки и условия аренды, активно и грамотно вести работу по поиску арендаторов. То есть знание рынка и умение работать на нем являются необходимыми атрибутами инвестора, хотя всегда есть возможность привлечь к работе соответствующие агентства, которые всегда готовы помочь с поиском арендаторов и дать консультации по вопросу арендных ставок.
Тотальный дефицит недвижимости на российском рынке приводит к тому, что в жилом секторе, например, срок экспозиции (ожидания клиента) типовой квартиры при сдаче в аренду редко превышает неделю. Коммерческие помещения на первых этажах на проездных улицах также находят арендаторов в считанные дни. На подбор арендатора для менее ликвидных помещений может уйти месяц-два (что вполне приемлемо для инвестора), и лишь очень неудачная покупка будет простаивать действительно долго.
Второй риск, связанный с арендой помещения – неплатежи арендной платы. Главным оружием в руках собственника является тщательный выбор арендатора. На рынке аренды жилой недвижимости необходима проверка «арендной истории» потенциального квартиросъемщика, включая разговоры с прежними арендодателями. В коммерческой недвижимости также обращают внимание на сроки работы компании-арендатора и ее известность. И, конечно, правильно составленный договор аренды в том числе поможет снизить или компенсировать риск неплатежей.
Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.
Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.
Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.
Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).
ОБЪЕКТ
