помещения – 1 % от оценочной цены;
коммунальные платежи – за счет арендатора.
Прогноз доходов:
арендная плата – 600 руб. за 1 м2 в месяц;
арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.
Инвестиционные показатели:
соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;
соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.
Предлагаемая стратегия инвестиций:
помещение приобретается за собственные средства инвестора;
ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;
сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м2 в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;
по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);
выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;
после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.
Принятые допущения:
среднее ежегодное удорожание составит 10 %;
потери от недозагрузки и неплатежей составят 7 % от ежегодной арендной платы.
График денежных потоков:
Годовые (суммарные) денежные потоки
Проект обладает высокой устойчивостью – доходность по-прежнему превышает 15 % годовых даже при:
– уменьшении арендной ставки на 25 %;
– одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %;
– одновременном уменьшении арендной ставки на 20 %, прогноза удорожания до 6 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %.
Перспективность проекта:
при увеличении арендной ставки на 20 % доходность проекта превышает 25 %;
при увеличении прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 30 %;
при одновременном увеличении арендной ставки на 20 % и прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 35 %.
Консультационные услуги на рынке инвестиций в недвижимость готовы предоставить некоторые компании, работающие в сфере инвестиций. Кроме того, реагируя на спрос, многие агентства недвижимости сейчас создают в своем составе отделы инвестиционного консалтинга. К сожалению, частному инвестору они в большинстве случаев помочь не могут. Серьезные компании, специалисты которых действительно разбираются в вопросах инвестиций в недвижимость, не рассматривают в качестве клиентов инвесторов с суммой в 100 000–500 000 долларов; они начинают разговор с инвесторами, обладающими денежными средствами в размере 5 млн долларов и выше. Но даже если инвестору повезет и в небольшой компании ему попадется профессионал, действительно разбирающийся в инвестициях в недвижимость (а не просто имеющий финансовое образование), который поможет инвестору составить подробный план действий, реализовывать этот план инвестору придется
