Как сделать х2 на новостройках? Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы. Сергей Моисеев
Чтение книги онлайн.
Читать онлайн книгу Как сделать х2 на новостройках? Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы - Сергей Моисеев страница 2
По этой причине всегда делюсь советом, который стал когда-то важным для меня инсайтом: чем раньше начинаешь инвестировать в недвижимость, чем раньше покупаешь свою первую квартир, тем быстрее получится сколотить свой капитал.
В этой книге я рассказываю свою историю. Она о том, как простой железнодорожник к 35 годам смог стать успешным инвестором, в активе которого более 20 объектов недвижимости в Москве, Екатеринбурге и Челябинске.
Фото ANB недвижимость 2021 г.
Глава 1. Делаем Х (иксы),
или Сколько можно заработать на продаже недвижимости?
Стандартный ответ на этот вопрос – 10, 20 или даже 40% годовых. Если я вам скажу, что у меня есть реальный кейс, где вышло 1400% годовых, вы поверите?
Вероятно, ответите: «Смотря, как считать доходность», – и будете правы. Давайте с этого и начнём.
Рассмотрим два примера, один из которых с ипотечным плечом. На мой взгляд, этот инструмент – самый подходящий для инвестиций, о чем, собственно, я и рассказываю в своей книге.
Итак, дано:
1. Покупка квартиры – 3 млн рублей. Продажа этой квартиры через год – 4 млн рублей. Если вы использовали наличные деньги, то у вас на руках 1 млн рублей. Для простоты расчёта опустим издержки в виде налогов и выплаты комиссий агентам (подробнее в главе «Расчёт доходности»).
Получается, что на вложенное вы заработали 33% годовых.
2. Теперь сделаем тот же расчёт, но с ипотечным плечом. Вы оформили ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей. Для этого вам потребуется первый взнос 20% от стоимости, или 600 тыс. рублей. И вы так же, как в примере выше, продали эту квартиру за 4 млн рублей в течение года и заработали 1 млн рублей, или 166% годовых на вложенный капитал.
Уловили мысль?
Теперь реальный кейс.
Покупка квартиры 33 кв. м в ЖК «Видный» – 2.767.000 рублей. Продажа – 3.900.000 рублей. Сделка – через два месяца после приобретения.
Первый взнос – 15%, или 420.000 рублей.
Прибыль составила 1.133.000 рублей. Это 244% на вложенный капитал за два месяца.
Если перевести расчёт в годовую доходность, то получим 1394% годовых.
Формула доходности в процентах
Чтобы вычислить годовой процент доходности, нужно посчитать, сколько дней инвестор владел активом с момента покупки до момента продажи.
Как рассчитать доходность за год:
П / Р х 365 (количество дней в году) / КД х 100%, где:
• П – прибыль;
• P – расходы (первый взнос);
• KД – количество дней владения.
Таблица доходности
Консервативные инвесторы, скорее всего, скептически ухмыльнутся, увидев такой процент доходности.