от двух этих подходов, то получаем некую среднюю цифру в 12—15% годовых, к которой привыкли инвесторы.
Но в 2020 году появились новые правила. Теперь на жилой недвижимости можно делать ×2, т. е. удвоить свой капитал.
Что же произошло?
Глава 2. Фокус на новостройки!
В 2020 году в России ввели ряд мер государственной поддержки по ипотеке с целью стимулирования строительства и продажи жилья, а также смягчения негативных последствий пандемии COVID-19. Именно с этого момента жизнь на рынке инвестиций жилой недвижимости разделилась на до и после.
Госпрограмма актуальна только для новостроек. На апартаменты и на вторичку льготные ставки уже не действуют. Так, в центре внимания оказались квартиры именно от застройщиков.
Новостройка – это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. То есть фактически это дом, в котором ещё никто не жил.
Для нас, инвесторов, стало архиважным, чтобы квартира была именно от застройщика. Так она проходит по госпрограмме и семейной ипотеке. А это совсем другие цифры на выходе.
Фото из личного архива. Жилой комплекс Ньютон
Между тем, рынок недвижимости не ограничивается только новостройкой или вторичкой. Можно выделить 10 направлений, на которых инвесторы могут зарабатывать деньги:
1. Новостройка (переуступка).
2. Вторичка (флиппинг, выкуп).
3. Коммерция (ГАБ).
4. Бумажная недвижимость (ПИФ, структурные продукты).
5. Аренда (номер в отеле – под управление, сдача квартир).
6. Паркинги, гаражи, апартаменты.
7. Торги по банкротству.
8. Загородная недвижимость.
9. Земельные участки.
10. Зарубежная недвижимость.
И эти категории можно разделить еще на 2,3 подкатегории.
Когда появилась ипотека под 6% годовых на покупку квартир от застройщиков, вектор внимания у граждан сместился на новостройки. А значит, и у инвесторов тоже.
Сравните 2 платежа: 10 млн при ставке 6% на 20 лет и 10 млн при ставке 14% на 20 лет.
Ипотечный платеж под 6% и под 14%
Видно, что платеж на вторичном рынке по ставке в 14% выше в 2 раза за аналогичную квартиру.
Что произошло в итоге после введения госпрограммы для новостроек? Я бы выделил несколько ключевых моментов.
1. Раньше квартиры в уже сданном доме стоили дороже, чем те, что сдаются через пару лет, причем в одном и том же жилом комплексе.
Объяснялось это тем, что ставка по ипотеке была одинаковой для вторичного и нового жилья. Кроме того, можно было сразу заехать в квартиру и жить, да и рисков недостроя в данном случае уже не было.
Сейчас из-за разницы ставок, чтобы перепродать квартиру в сданном доме, приходится делать дисконт, так как ежемесячный
