еще несозданный объект недвижимости, считается недопустимым. Так, в одном из дел судом было установлено: «….Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В.В. (арендодатель) и ООО «ПРиСн» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12 апреля 2010 г. № 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а. Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО «ЭПРиСн» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12 апреля 2010 г. № 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 рублей. Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12 апреля 2010 г. № 11…»[72].
Однако в настоящее время подход к разрешению указанного вопроса изменился, в связи с чем суды стали признавать договоры аренды заключенными, несмотря на отсутствие у арендодателя, зарегистрированного права на объект, подлежащий передаче. Приведенная позиция получила свое распространение благодаря указаниям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, в которым указано, что по смыслу ст.608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.168 и 608 ГК РФ[73]. Следовательно, момент возникновения обязательственной связи обусловлен не фактом наличия тех или иных правомочий на объект соглашения, а достижением субъектами таких отношений договоренности по всем его существенным условиям.
Еще одним интересным фактором, связанным с моментом возникновения обязательственных отношений, являются случаи, когда договор, направленный на удовлетворение потребностей в жилье, подлежит государственной регистрации.
До
Определение ВАС РФ от 6 сентября 2012 г. № ВАС-11547/12 по делу № А45-15773/2011 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Также, см.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу № А44-3260/2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
П.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
