передать почту, сообщить о каком-то телефонном звонке – обменяйтесь координатами и номерами мобильных телефонов.
Недействительность сделок. Риски утраты права собственности
Приобретая объект недвижимости, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами.
По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».
Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.
Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование – имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.
Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,
