исполняется периодическими платежами, систематическое нарушение сроков внесения таких платежей необходимо рассматривать как ненадлежащее исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, что находит подтверждение в судебной практике[125].
Другой особенностью ипотечных правоотношений является то обстоятельство, что «отнюдь не только срок исполнения основного обязательства «порождает» право кредитора обратить взыскание на предмет ипотеки – существенное нарушение договора об ипотеке тоже может повлечь подобные последствия»[126]. К их числу Закон об ипотеке относит: невыполнение обязанности предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки (ст. 12); ненадлежащее обеспечение сохранности заложенного имущества (ст. 35, ст. 72); нарушение правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39). Существенное нарушение условий договора об ипотеке в юридической литературе рассматривается как основание для изменения срока платежа в одностороннем порядке по инициативе залогодержателя[127]. Невыполнение любой из перечисленных обязанностей порождает у залогодержателя право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обратить взыскание на предмет ипотеки, даже если основное обязательство исполняется надлежащим образом (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке).
Третья особенность ипотечных правоотношений состоит в том, что в ряде случаев основанием обращения взыскания на предмет ипотеки могут выступать обстоятельства, которые не зависят от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому обязательству. К их числу Закон об ипотеке относит: принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст. 41), обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям предшествующих или последующих залогодержателей (ст. 46). В этих случаях реализация права залогодержателя осуществляется независимо от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства (п. 4 ст. 50).
Основанием возникновения у залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество может являться не один юридический факт, а совокупность юридических фактов, которую в теории права называют фактическим (юридическим)[128] составом или юридическим основанием (титулом) права[129]. Юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех юридических фактов, образующих его элементы[130]. Так, для возникновения права на обращение взыскания по договору залога предприятия необходимо одновременное наличие двух юридических фактов: 1) нарушение должником условий основного обязательства; 2) истечение года с момента заключения договора об ипотеке (п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке). В тех случаях, когда предметом ипотеки является объект долевого строительства, право обращения взыскания возникает у любого из созалогодержателей (участников долевого строительства)
См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26 июля 2010 г. по делу № А82-16153/2009, ФАС Центрального округа от 7 октября 2010 г. по делу № А14-16031/2009/44215. Документы официально опубликованы не были. См. СПС.
Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / отв. ред. М.Г. Масевич. – М.: Контракт; Инфра-М, 1999. – С. 125 (автор комментария к ст. 50 Закона – Н.И. Клейн).
