unten Rn. 1299). Der Eigentümer wäre der Verwertung durch den Gläubiger ausgesetzt. Außerdem würde, selbst wenn der Gläubiger die Leistung des Eigentümers annimmt, die gesicherte Forderung dadurch gem. § 362 Abs. 1 erlöschen, da § 267 BGB einen Forderungsübergang auf den Leistenden nicht vorsieht. Das Ablösungsrecht aus § 268 Abs. 1 (mit Forderungsübergang gem. § 268 Abs. 3) regelt einen anderen Sachverhalt[2]: Es geht dort um die Zwangsvollstreckung in einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand, hier gehört das Grundstück dem Eigentümer und gerade nicht dem Schuldner; auch das Ablösungsrecht nach § 1150 (nachf. Rn. 489) steht gerade nicht dem Eigentümer, sondern Dritten zu (nachf. Rn. 235). Nach allgemeinen Vorschriften könnte der Eigentümer also der Verwertung seines Grundstücks durch den Gläubiger ausgeliefert sein, wenn der Schuldner säumig ist. Doch helfen ihm die Vorschriften von §§ 1142 bis 1146, 1192:
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Gem. § 1142 Abs. 1 ist der Eigentümer berechtigt, den Grundpfandgläubiger zu befriedigen,
| – | wenn Fälligkeit von gesicherter Forderung und mit ihr der Hypothek eingetreten ist, |
| – | wenn der Schuldner gem. § 271 Abs. 2 schon vor Fälligkeit leisten darf oder |
| – | wenn die Grundschuld selbst fällig ist[3]. |
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Der Gläubiger hat also anders als im Falle von § 267 Abs. 2 kein Ablehnungsrecht[4], selbst wenn der Schuldner widersprechen sollte.
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bb) Der Eigentümer kann durch Zahlung an den Gläubiger leisten, er kann gem. § 1142 Abs. 2 auch mit einer Forderung aufrechnen, die er gegen den Gläubiger hat[5] (zur Aufrechnungsmöglichkeit im Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner nachf. Rn. 290) oder auch nach Maßgabe von §§ 372 ff. BGB hinterlegen[6] bei Annahmeverzug oder anderen Erfüllungshindernissen[7].
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Allerdings kann der Eigentümer seine Leistung auch anders bestimmen und nicht für sich selbst als Eigentümer, sondern für den persönlichen Schuldner zum Zwecke der Schuldtilgung zahlen (nachf. Rn. 247): Dann ist nicht § 1143, sondern § 267 Abs. 1 anwendbar, sodass die Forderung gem. § 362 Abs. 1 erlischt und die Fremdhypothek zur Eigentümergrundschuld wird[8].
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cc) Leistet der Eigentümer auf das Grundpfandrecht, bleiben Grundbuch und Brief davon zunächst unberührt. Der unveränderte Brief birgt aber für den Eigentümer Gefahren, weil gutgläubiger Erwerb durch Dritte droht (§§ 1155 ff., s. nachf. Rn. 306 ff.). Dieser Gefahr kann der Eigentümer entgehen, indem er von seinem Recht aus § 1144 Gebrauch macht, vom Gläubiger Aushändigung des Briefs und anderer Urkunden (z.B. Berichtigungs- und Löschungsurkunden, die zur Grundbuchberichtigung oder Löschung des Grundpfandrechts vorzulegen sind[9]) zu verlangen. Bei Teilleistungen kann er einen entsprechenden Vermerk auf dem Brief verlangen (§ 1145 Abs. 1 Satz 2). Bei Verlust der Urkunden muss der vormalige Gläubiger gem. §§ 67 GBO, 1162 BGB Ersatz beschaffen und kann insoweit in Verzug geraten[10].
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dd) Das Ablösungsrecht des Eigentümers ist nur von der Fälligkeit, nicht aber davon abhängig, ob der Gläubiger Befriedigung aus dem Grundstück verlangt, dieses also verwerten will. Dies ist Voraussetzung für ein anderes Ablösungsrecht, nämlich für dasjenige aus § 1150 (nachf. Rn. 489 ff.; für das Mobiliarpfandrecht: § 1249, unten Rn. 676), das jedem zusteht, der durch die Verwertung ein Recht am Grundstück verlieren würde (vgl. § 268 – das ist ein Verwertungsproblem, vorst. Rn. 229 a.E. und nachf. Rn. 452 ff.).
Anmerkungen
BGH WM 1987, 202 mit Anm. Bülow, WuB I F 3. – 5.87; Broihan, Reichweite formularmäßiger Sicherungsabreden, S. 20.
Bülow, WM 1985, 373 (380) zu 4. b. bb.
Bei der Grundschuld genügt Erfüllbarkeit bezüglich der gesicherten Forderung i.S.v. § 271 Abs. 2 also nicht, es besteht ja keine Akzessorietät, AnwKomm/Zimmer § 1142 BGB Rn. 14; vgl. BGHZ 108, 372 = NJW 1990, 258 zu C. II. 2. b. cc (2); anderes kann sich freilich kraft Vereinbarung, § 1193 Abs. 2, ergeben, vorst. Rn. 218.
Er ist dem Eigentümer über die Forderung sogar auskunftspflichtig: OLG Oldenburg WM 1985, 748; OLG Karlsruhe RPfl 1988, 407; a.A. MünchKomm/Lieder, § 1142 BGB Rn. 24.
BGH NJW 2011, 451 = WM 2010, 1757.
Hierzu BGH NJW 2003, 1089 zu 2. a.; NJW-RR 2006, 334 zu II. 2.
Bülow, JuS 1991, 529 (534 ff.).
RGZ 80, 317 (320); Gleiches gilt für die Bürgenzahlung: BGH NJW 1986, 251, unten Rn. 1024.
Dazu BGH WM 2017, 2251 Rn. 21; RGZ 116, 241 (242); OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 1390; OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1997, 209 (211).
LG Düsseldorf WM 1993, 1388 mit Komm. Schlüter, EWiR § 1144 BGB 1/93, 252 und Anm. Langenfeld, WuB I F 3. – 7.93.
b) Besonderheiten bei der Grundschuld
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Die entsprechende Anwendung
