с расположенным на нем комплексом строений) в Московской области.
При этом, хотя объект и выставлялся на торги единым лотом, каждое из более чем 20 расположенных на земельном участке строений и сооружений было указано в аукционной документации и заключенном договоре в качестве отдельного объекта и имело свою отдельную цену.
Стоимость объекта составляла немногим более 10 млн руб., а оплаченный задаток – чуть более 1 млн. При этом ООО «Ц» собиралось осуществить на объекте инвестиции на несколько сотен миллионов рублей, что и заставило компанию обратиться к нам для проверки недвижимости до внесения полной оплаты.
В результате проведенной проверки мы установили, что два из указанных в договоре строений ранее были исключены из ЕГРН и имеют статус «архивный». Мы предупредили ООО «Ц», что в такой ситуации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права собственности в отношении всего объекта в целом. И к сожалению для покупателя, наш прогноз полностью оправдался.
В результате возникла необходимость исключить из договора два указанных объекта и соответственно уменьшить цену. Однако в кейсе 1 мы уже продемонстрировали те негативные последствия, к которым может привести подобное изменение договора, заключенного на торгах.
Их мы и разъяснили покупателю, объяснив ему также, что если торги будут признаны недействительными, то проблем с возвратом оплаты у него не возникнет (так как данное последствие прямо предусмотрено законом[12]), однако взыскать стоимость внесенных инвестиций будет значительно сложнее (если вообще возможно).
В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.
Результат: хотя риски были выявлены слишком поздно, нам все-таки удалось найти вариант, который позволил ООО «Ц» не потерять задатка и избежать рисков в связи с приобретением объекта. Однако это оказалось возможным лишь благодаря содействию продавца, который также был заинтересован в максимальной «прозрачности» и справедливости сделки. К сожалению, такое поведение продавца относится скорее к исключениям, чем к общей практике, и риск потери задатка в подобной ситуации достаточно высок.
Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:
• с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров[13];
• а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения[14], так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от
Пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
Подробнее см.: «Особенность третья. Мало информации об объекте».
Подробнее см.: «Особенность вторая. Мало времени для принятия решения».
