наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца – собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.
Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:
1) при продаже имущества в процедуре банкротства:
а) должник – собственник недвижимости;
б) арбитражный управляющий;
в) кредиторы;
г) покупатель;
2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:
а) должник – собственник недвижимости;
б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;
в) кредиторы;
г) покупатель;
3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель;
в) особый бенефициар;
4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель.
Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.
Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.
Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:
1) продать имущество как можно дороже кому угодно;
2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;
3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).
Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.
2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:
• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;
• делают качественные фотографии и продающие презентации;
• выбирают крупные надежные
