строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для постоянного проживания граждан, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)»47.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженернотехнического обеспечения и др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.
Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием ЖК РФ.
В теории гражданского права имеют место два противоположных взгляда: первый взгляд – нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно), второй – такое помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно).
По мнению В. Н. Урукова и А. В. Уруковой, это, прежде всего, связано с нормами п.1 ст.36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы дополняется еще тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия ГК РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права).
В этом плане авторы посчитали целесообразным привести одно из интереснейших дел, рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из жилого дома г. Чебоксары обратились с иском гражданам В. и С. о признании недействительным договоров купли-продажи помещений № 1 в цокольном (полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного
Кичихин, А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова; под ред. И. Б. Мартковича. – М.: Юристъ, 1997. – С. 94.
