сомнению. Так, Ю. К. Толстой отмечает, что «в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или запроходная комната или часть комнаты)… Достаточно широко распространено и поселение угловых жильцов (например, студентов), т. е. сдача внаем части комнаты»16. Б. М. Гонгало замечает, что не исключено возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов17. На наш взгляд, и в приведенных случаях объектом права пользования будет изолированное жилое помещение, в том числе и вспомогательные помещения, входящие в его состав, но с определенным в договоре или соглашении порядком пользования.
Признание жилого помещения объектом недвижимого имущества означает, во-первых, его соответствие понятию недвижимой вещи, данному в ст. 130 ГК РФ, во-вторых, его способность быть объектом гражданских прав и гражданского оборота. Однако действующая редакция статьи 130 ГК не включает помещения в перечень недвижимых вещей, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)». Необходимо заметить, что и в юридической науке помещения как недвижимость занимают спорное положение. Некоторые ученые определяют помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, не являющееся вещью (И. А. Дроздов, С. А. Степанов)18, другие полагают, что помещение как часть здания не имеет материального выражения (в отличие от здания) и представляет собой юридическую фикцию, вещь только в юридическом, а не материальном смысле (Е. А. Суханов, А. П. Сергеев)19. Сторонники концепции «пространства» и концепции «фикции» считают, что у помещений, в отличие зданий и сооружений, отсутствует прочная связь с землей и они могут считаться недвижимостью только в силу указания закона. Б. М. Гонгало называет эти концепции «близнецами-братьями», поскольку «та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона»20.
Но немало исследователей полагают, что помещение представляет собой недвижимую вещь, причем недвижимую по своей природе, а не в силу закона (Г. Ф. Шершеневич, О. А. Красавчиков, О. А. Городов, П. И. Седугин, Б. М. Гонгало П. В. Крашенинников, О. Г. Алексеева)21. По их мнению, помещения тесно связаны с землей через здания, строения, частью которых они являются, и обладают свойством неперемещаемости (не могут быть перемещены ни со зданием, ни без него без ущерба их назначению). Полагаем, что эта концепция наиболее убедительна, поскольку помещение, являясь неотъемлемой частью здания, физически неотделимо от
Толстой Ю. К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011. С. 125.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (комментарий к ст. 16; автор комментария Б. М. Гонгало).
Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С. 11; Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 147.
Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 1 / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 405; Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 2 / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. С. 70; Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Велби; Проспект, 2003. С. 256 (автор главы – А. П. Сергеев).
Гонгало Б. М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С. 2–4.
См., например: Гонгало Б. М. Указ. соч.; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Фирма СПАРК, 1995. С. 355, 358; Городов О. А. Жилищное право. М.: Юрайт, 2001. С. 12– 13, 42; Седугин П. И. Жилищное право: учебник для вузов. М.: Норма, 1997. С. 48; Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.
