в жилом доме или квартире. Необходимо обратить внимание на то, что в определении комнаты, в отличие от квартиры, не указан признак структурной обособленности, в связи с чем возникает вопрос: относит ли законодатель к числу жилых помещений неизолированные (смежные) комнаты? Большинство авторов работ по жилищному праву приходят к выводу, что комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной37.
Другой спорный вопрос, является ли комната в отдельной (т. е. не коммунальной) квартире жилым помещением как объектом жилищных прав или законодатель имеет в виду именно комнату в коммунальной квартире? Из определения комнаты, данного в ст. 16 ЖК, это не ясно, оно сформулировано широко, и складывается впечатление, что законодатель имел в виду любую комнату. Но поскольку одним из существенных признаков жилого помещения является его способность быть самостоятельным объектом гражданских прав, то по смыслу ст. 15 ЖК жилым помещением как отдельным объектом жилищного права является лишь комната в коммунальной квартире.
Остается также неясным, является ли коммунальная квартира жилым помещением как объектом жилищных прав по смыслу ст. 16 ЖК? По всей видимости, не является, поскольку она состоит из нескольких самостоятельных объектов, поэтому квартира в целом не может быть отдельным объектом гражданских прав, т. е. не соответствует понятию недвижимого имущества. В проекте изменений ГК РФ прямо указано, что коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок (п. 4 ст. 298.2).
Понятия части жилого дома и части квартиры как объектов жилищных прав в законе не определены. Под частью жилого дома следует понимать также структурно обособленную часть жилого здания, состоящую из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.
Под частью квартиры некоторые исследователи понимают только комнату (комнаты), другие считают, что это изолированная часть квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений. Сами по себе вспомогательные помещения не могут быть частями квартиры, поскольку они не подпадают под понятие жилого помещения по целевому назначению. Поэтому многие ученые и приходят к выводу, что часть квартиры – это комната (комнаты). Но в этом случае понятия «часть квартиры» и «комната» совпадают, и неясно, почему законодатель выделяет их как разные виды жилых помещений. Если часть дома на практике имеет значение как объект недвижимого имущества (например, при разделе дома в натуре между сособственниками или выделе доли одного из них), то часть квартиры, как правило, не может быть объектом гражданских прав, поскольку в случае раздела квартиры возникают самостоятельные объекты недвижимого имущества – комнаты в коммунальной квартире. Возможно, под частью квартиры имеются в виду две (и более) смежные между собой комнаты, но изолированные от остальных или обособленная жилая комната со вспомогательными
Афонина А. В., Гурьева Е. В., Герасимова Л. П. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Экзамен, 2006; Фаршатов И. А. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Городец, 2006; Титов А. А. Комментарий к новому жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт-Издат, 2005.
