жилых помещений38. Идея вызывает интерес, однако на практике ее трудно реализовать. Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части). Во-вторых, правовая модель сервитута не предполагает установления платы, превышающей возмещение затрат и убытков собственника, возникающих в связи с ограниченным пользованием другим лицом принадлежащим ему имуществом39. Таким образом, вызывает глубокие сомнения перспектива отчуждения прав на комплекс общего имущества многоквартирного дома, особенно в ветхом жилом фонде.
Но все-таки, на наш взгляд, не исключается признание многоквартирного дома объектом гражданских прав в случае принадлежности всех его помещений на праве собственности одному или нескольким лицам (долевая собственность). Отдельные квартиры в таком доме могут быть объектами права пользования по договорам найма. Законодатель должен предусмотреть такую возможность, тем более что развитие института найма жилья в так называемых «доходных домах» является очень актуальным.
Кроме того, мы склонны согласиться с учеными, которые относят многоквартирный дом к недвижимому имуществу. Так, О. Г. Алексеева отмечает, что по всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом (т. е. индивидуальное строение, состоящее из одной или нескольких комнат и мест вспомогательного использования, одноквартирное), полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, т. к. ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Но почему-то при этом многоквартирный дом самостоятельным объектом жилищных прав не признается. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. «Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, – продолжает она, – данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает в себя два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав»40.
Соответственно, должно быть скорректировано и определение многоквартирного дома: многоквартирный дом – это жилое здание, состоящее из двух или более квартир, а в некоторых случаях и нежилых помещений, и комплекса имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Проект изменений ГК сохраняет разграничение между зданием как объектом гражданских
Димитриев М. А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная модель) // Семейное и жилищное право. 2010. № 2. С. 41–46.
См.: ст. 274, 277 ГК РФ; Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут; утв. Росземкадастром 17.07.2004.
Алексеева О. Г. Указ. соч.
