при разделе индивидуального дома между сособственниками он трансформируется в многоквартирный дом, подпадающий под определение, содержащееся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В случае невозможности раздела индивидуального дома на изолированные части (с отдельными выходами на прилегающий земельный участок) он сохраняет статус индивидуального дома, но рассматривается как неделимый объект48.
В отношении вопроса делимости квартиры позиция законодателя и высших судебных инстанций неоднозначна. С одной стороны, законом допускается существование коммунальных квартир, которые состоят из комнат, признаваемых самостоятельными жилыми помещениями – объектами гражданских и жилищных прав. При этом правовой режим коммунальных квартир содержит элементы режима общей собственности, поскольку общее имущество принадлежит на праве долевой собственности собственникам комнат, а при продаже комнаты остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право ее покупки в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ.
С другой стороны, законодатель умалчивает о возможности раздела не коммунальной квартиры, принадлежащей гражданам на праве собственности, занимаемой по договору социального найма или относящейся к специализированному жилищному фонду. Единственная норма, разрешающая такой раздел, – это ст. 127 ЖК РФ «Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива». Такой раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Следует заметить, законодатель не уточняет, что подразумевается под изолированными помещениями: комнаты (с превращением квартиры в коммунальную) или изолированные части с отдельным входом и вспомогательными помещениями (что тоже возможно, например в каких-нибудь пентхаусах или таун-хаусах).
Ю. К. Толстой справедливо отмечает, что отсутствие нормы, предусматривающей раздел жилого помещения, предоставленного в социальный наем, – это не пробел, а квалифицированное умолчание, выражающее отрицательное отношение законодателя к образованию коммунальных квартир в результате раздела49. Эта позиция подтверждается и единообразной судебной практикой, и разъяснением Пленума Верховного суда, данным в п. 31 Постановления от 02.07.2009 № 14, в соответствии с которым ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя требовать от наймодателя заключения с ним отдельного договора социального найма50.
Остается неясным отношение законодателя к разделу квартир, находящихся в собственности граждан или организаций. Позиция Пленума Верховного суда РФ по этому вопросу косвенно выражена в п. 3 Постановления от 02.07.2009 № 14, где указано, что спор об определении порядка пользования жилым помещением
Тарасова А. Е. Правовой режим коммунальных квартир: коллизии законодательства и практика их разрешения // Семейное и жилищное право. 2011. № 6. С. 44–47.
Толстой Ю. К. Жилищное право. С. 141–142.
Более подробно см. об этом в параграфе 2.2 настоящей работы.
